Світлана Калашникова
Начальник відділу реєстрації прав на земельні ділянки
- Світлана Валеріївна, у нас із земельними ділянками ситуація в чомусь схожа на те, що відбувається з квартирами. З радянських часів багато громадян проживають у власних будинках, хтось має дачні ділянки. З них, відповідно, певна частина зареєструвала право власності, інша частина - не зареєструвала. Питання: які переваги є у тих, хто вже оформив право власності на землю, і що втрачають ті, які цього не роблять?
За загальним правилом, момент виникнення права на нерухоме майно пов'язаний з моментом державної реєстрації права в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - ЕГРП). Не всі права на нерухоме майно виникають з моменту державної реєстрації прав в ЕГРП, але більшість - саме так. Таким чином, якщо право на нерухоме майно виникає з моменту зазначеної державної реєстрації, то її відсутність буде означати і відсутність права.
- І що це означатиме для людей? Адже вони і в радянські часи продавали будинки і дачі, передавали у спадок?
У спадкову масу якраз входить то майно, яке належало спадкодавцеві на праві власності. Тобто право на нерухоме майно має бути виникли, щоб воно увійшло в спадкову масу.
- А якщо людина нічого для цього не зробив?
Тоді майно громадянина не увійде і в спадкову масу. Він - не власник. Отже, він не має права розпоряджатися цим майном. Він не має можливості визначати юридичну долю цього майна. Не можна сказати, що тут будуть якісь несприятливі наслідки. Тут як раз відсутність наслідків, тому що він, юридично, - не власник. Конкретний приклад. Припустимо, земельну ділянка придбана за договором купівлі-продажу. Але за державною реєстрацією переходу права власності на земельну ділянку за даним договором купівлі-продажу сторони угоди в реєструючий орган не прийшли. Отже, власником земельної ділянки так і залишився продавець, незважаючи на те, що договір купівлі-продажу був підписаний, ціна земельної ділянки продавцеві була сплачена. І також не дивлячись на те, що сам земельну ділянку надійшов в фактичне володіння покупця. Але - за відсутності державної реєстрації - перехід права власності від продавця до покупця на земельну ділянку не відбувся. Покупець юридично не став власником. І в разі смерті продавця земельну ділянку увійде в спадкову масу його спадкоємців. Ще раз підкреслюю: права на нерухоме майно виникають з моменту їх державної реєстрації в ЕГРП.
- А як бути в тому випадку, якщо я роблю висновок угоду з людиною, яка не оформляв своїх прав на ділянку?
Купити майно можна тільки у його власника. Причому потенційний покупець повинен обов'язково переконатися в тому, що він набуває майно у власника, інакше він і сам не зможе стати власником. Якщо він купує майно у особи, яке не підтвердило свої титульні права, то він повинен розуміти, що в цьому випадку його положення буде дуже нестабільне. Може, наприклад, з'явитися інша особа, яка оголосить себе власником. Або історія цього майна може бути настільки складною, що будуть відсутні можливості навіть в судовому порядку визнати право на таке придбання. Тому дуже необдумано купувати земельну ділянку у людини, юридично не є власником.
- А сам факт угоди ніяк не впливає на ситуацію?
Спеціально наголошую, що угоду може укласти тільки власник. Якщо операцію з відчуження майна здійснює не власник, то дана угода є нікчемною, що не породжує прав і обов'язків.
- Тобто до укладання угоди громадянин повинен переконатися в тому, що на даний об'єкт є право власності?
Так, можна замовити виписку з Єдиного державного реєстру прав на цей об'єкт. Дана виписка покаже, хто є власником, чи є якісь арешти, заборони, обмеження щодо цього об'єкта. Якраз це і дозволить правильно зорієнтуватися, чи можна укладати угоду з цією особою. Причому виписку з ЕГРП можна отримати і в електронному вигляді через портал державних послуг, і в нашому органі, і в кадастровій палаті, і в МФЦ.
- А якщо у мене є дачна ділянка, що дістався з радянських часів, який я не приватизував, але хочу його продати. Відповідно, людина, якій я його запропоную, теж ризикує опинитися ні з чим?
Для того щоб продати земельну ділянку, повинен, по-перше, з'явитися об'єкт права. Земельна ділянка як об'єкт правовідносин з'явиться тільки тоді, коли щодо земельної ділянки буде здійснено державний кадастровий облік. Кадастровий паспорт земельної ділянки - це той технічний документ, який ви повинні показати потенційному покупцеві. Він підтверджує характеристики земельної ділянки, внесені до державного кадастр нерухомості. Видає кадастровий паспорт земельної ділянки Кадастрова палата - філія Федерального державної бюджетної установи «Федеральна кадастрова палата Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії» по Новосибірській області. Об'єкт майбутньої угоди купівлі-продажу з'являється тільки тоді, коли він стоїть на кадастровому обліку, і ви - як продавець - підтверджуєте це кадастровим паспортом земельної ділянки. Далі Ви повинні підтвердити те, що є його власником. Якщо цього немає, ви можете підтвердити тільки своє членство в некомерційному об'єднанні.
Так ось, членство - не продається! Там існує свій порядок вступу, порядок виключення. Тому переписати членську книжку - це не продати земельну ділянку.
- З чим тоді може зіткнутися покупець, який всім цим знехтував, тобто просто переписав членську книжку?
Він може зіткнутися з тим, що ставши членом цього товариства, він не зможе оформити свої права на цю ділянку без звернення до суду. Бо може статися, що ця земельна ділянка була раніше наданий органом державної влади або місцевого самоврядування одного з колишніх членів. І при неможливості скасування такого акта нове надання земельної ділянки актуальному члену також буде неможливо. В результаті новий член суспільства буде змушений в судовому порядку купувати права на таку земельну ділянку.
- А якщо ми купуємо ділянку де-небудь в селі, в селищі, в приватному секторі, там також необхідно переконатися в реєстрації прав?
Незалежно від місця розташування земельної ділянки момент виникнення права, за загальним правилом, пов'язаний з моментом державної реєстрації права в ЕГРП. Купуйте земельну ділянку лише в тому випадку, якщо він стоїть на державному кадастровому обліку, і коли є документ, що підтверджує право власності продавця на нього.
Інтерв'ю записав Олег Носков