Відповідь на це питання ми вирішили отримати у людини, що професійно займається операціями з нерухомістю. І звернулися до Борису Аркадійовичу Соловйову - директору департаменту "Рімакс" Корпорації "Інком-нерухомість".
Борис Аркадійович, що Ви як професійний ріелтор можете сказати про програму військових сертифікатів і наскільки вона працює в нашій країні?
Схема використання військовослужбовцями безоплатних цільових субсидій на придбання житла досить проста. Звільняється в запас офіцер отримує сертифікат, після чого звертається з ним в один з банків, уповноважених федеральним казначейством на обслуговування даної програми. Банк відкриває на ім'я офіцера рахунок цільового призначення, засобами з якого згодом оплачується придбана офіцером квартира. При цьому пошук житла офіцер здійснює самостійно, звертаючись в банк тільки після досягнення домовленості з продавцем квартири. Але так просто справа йде лише в теорії.
А на практиці все інакше?
На практиці все набагато складніше. Почнемо з того, що при розрахунку суми субсидії використовується нормативна, а не ринкова вартість житла в тому чи іншому регіоні. В результаті сім'ї військовослужбовця з чотирьох чоловік, що виявила бажання придбати квартиру в Москві належить від держави близько 35-40 тисяч доларів. Сьогодні це вартість всього лише однокімнатної квартири. А банк, який виступає посередником при розрахунках (і одночасно забезпечує дотримання учасниками угоди вимог законодавства), не дозволить її купувати - вона занадто мала для сім'ї з чотирьох осіб, і придбання такої квартири входить в протиріччя з санітарними нормами, прийнятими в Москві. Єдиним виходом цього положення може стати накопичена заздалегідь сума грошей для доплати за квартиру побільше. Але, на жаль, реалії такі, що тільки один з п'яти чоловік в змозі собі це дозволити. На жаль, 80% російських офіцерів не мають се дств дл я доплати.
Крім того, більшість офіцерів, які отримали сертифікати, потрапляють в полон дуже поширеної помилки: вони автоматично вважають сертифікат грошима. Тоді як насправді грошима він не є. У чому тут справа? Перш за все, продавці квартир абсолютно не розташовані ускладнювати собі життя непростою процедурою розрахунків за військовим сертифікату і хочуть отримати свої гроші негайно після реєстрації угоди, а не по закінченні якогось часу. Зрозуміло, що в умовах, коли на ринку вистачає покупців з «живими» грошима, продавці всіляко уникають угод, які передбачають додаткові складнощі з розрахунками.
Є і ще одна обставина, що знижує привабливість військового сертифіката як розрахункового інструменту. Як відомо, ринкова вартість житла в Москві істотно вище оціночної (так званої «вартості за оцінкою БТІ»), по якій і реєструється переважна більшість угод з нерухомістю. У випадку ж з придбанням квартири за військовим сертифікату угода може бути зареєстрована тільки за ринковою ціною (така вимога законодавства, за дотриманням якого уважно стежать уповноважені банки). Але подібна практика не дуже-то вигідна продавцю, адже тоді істотно зростає сума прибуткового податку, який йому доведеться сплатити з виручених від продажу коштів.
В результаті пошук квартири (точніше, продавця, готового на тривале очікування) розтягується надовго - а термін дії сертифіката обмежений всього дев'ятьма місяцями.
І який же вихід з цього становища?
Тільки звернення до ріелторську компанію, причому тільки в велику і розташовує значними власними коштами. Адже що робить в такій ситуації, припустимо «ІНКОМ-Нерухомість»? Додає з власних коштів необхідну суму грошей, допомагає офіцерові придбати квартиру і залагоджує відносини і з продавцем і з банком. Після того, як обрана квартира стане власністю офіцера і його сім'ї, ми її продаємо. На суму, що залишилася після повернення боргу фірмі, ми набуваємо сім'ї нашого клієнта хорошу квартиру, часто навіть більшу за площею, але в більш дешевому регіоні. Наприклад, в Підмосков'ї. Або в інших містах Росії.
Але ж подібну операцію володар військового сертифіката може провести і самостійно?
Теоретично може. Але для цього необхідно мати або значні заощадження для доплати, або багатих друзів і родичів, а також солідний досвід ріелторської роботи. Адже подібні операції з житлом мають безліч «підводних каменів», самостійно обійти які представляється досить складним. Наприклад, отримання дозволу органів опіки на продаж придбаної за сертифікатом квартири. Оскільки така квартира оформляється на всіх членів сім'ї, в тому числі і на дітей, то за законом її продаж повинен здійснюватися тільки з дозволу органів опіки. Дуже часто органи опіки дозволу не дають, оскільки вважають, що угода порушує інтереси дітей.
На жаль, багато офіцерів, які не дуже добре уявляють специфіку ринку нерухомості, навіть не розглядають можливість звернення до професіоналів. В результаті багатьом з них так і не вдається вирішити свою житлову проблему. Цього можна було б уникнути, якби кожен у цій ситуації виконував свою роботу. Офіцер - захищав Батьківщину, а ріелтор - проводив операції з нерухомістю.
Отже, ви вважаєте, що без допомоги ріелторської фірми покупка квартири з використанням цільової субсидії майже неможлива.
- У всякому разі, вкрай важким. На противагу самостійним спробам придбання житла ріелторські фірми мають багатющий досвід роботи з військовими сертифікатами. І я думаю, що як би не було важким загальна ситуація з цим видом державних субсидій, для багатьох офіцерів - це єдина можливість отримати власне житло. І нею про бязательно треба користуватися, не боячись труднощів. А ми завжди допоможемо не тільки порадою, а й ділом. І хоча, звичайно, робота з військовими сертифікатами дуже об'ємна, клопітливих і розтягнута в часі, ми все одно давно надавали і будемо продовжувати надавати послуги з їх реалізації. І справа тут не тільки в грошах: працюючи з військовими сертифікатами, ми реально допомагаємо здійснювати виконання урядової програми. А участь в житлових програмах російського і московського уряду - давня добра традиція Корпорації "Інком-нерухомість".
Значить, будь-який з наших читачів, що має на руках військовий сертифікат, може звернутися до вас, і ви надасте йому відповідні послуги?
- Безумовно. Ми займаємося роботою з військовими сертифікатами вже кілька років, і практика показує, що досить одному офіцеру з тієї чи іншої військової частини звернутися до нас за допомогою, як відразу слідом за ним приходять всі його товариші по службі. Що стосується читачів вашої газети, то я закликаю їх, отримавши сертифікат, не затягувати час, а відразу приходити до нас. Справа в тому, що термін дії сертифіката короткий: всього 9 місяців. А право на отримання сертифіката можна використовувати тільки один раз.