Одним із способів забезпечення майнової безпеки підприємства є передача нерухомого майна в заставу дружній компанії.
Даний спосіб сприяє збереженню контролю над майном в разі непередбачених і швидких спроб захоплення активів. Стан захищеності майна за допомогою застави може підтримуватися як завгодно довго.
При спробі захоплення активів дане майно може бути передано кредитору в рахунок виконання підприємством перед кредитором свого зобов'язання.
В цьому випадку, кредитор звертає стягнення на предмет застави. Тут можливі три шляхи:
1) передача предмета застави у власність Заставодержателя на підставі позасудової угоди між заставодержателем і заставодавцем;
2) реалізація майна на торгах на підставі позасудової угоди між заставодержателем і заставодавцем в порядку, передбаченому ст. 56 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
3) Пред'явлення кредитором позову до суду за основним зобов'язанням з одночасним зверненням стягнення на предмет застави. Після отримання виконавчого листа кредитор пред'являє його до виконання в службу судових приставів, яка вибирає спеціалізовану організацію для проведення торгів, і майно продається.
Основною перевагою даної схеми є те, що, згідно зі ст. 334 ГК РФ, заставодержатель має переважне право перед іншими кредиторами отримати задоволення за рахунок заставленого майна. Навіть при наявності інших кредиторів, які претендують на активи, заставодержатель знаходиться в більш вигідній позиції.
В угоді про позасудовий порядок звернення стягнення на заставлене майно не може бути передбачено придбання закладеного майна заставоутримувачем, якщо предметом іпотеки є земельна ділянка (п. 3 ст. 55 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)»).
З метою збереження фактичної можливості прямого отримання Заставодержателем предмета іпотеки можемо запропонувати варіант з використанням відступного (ст. 409 ЦК України).
Однак якщо угода про відступне передбачає передачу боржником кредитору нерухомості, то в силу ст. 131 ГК РФ така угода підлягає обов'язковій державній реєстрації. Відповідно, органи, що здійснюють державну реєстрацію, не мають права відмовляти в прийнятті на реєстрацію такого роду договорів і зобов'язані їх реєструвати, якщо вони не порушують імперативних норм права, а сторонами знайти всю необхідну для реєстрації документи.
З умов, які повинні бути узгоджені сторонами при укладенні угоди про відступне, в ст. 409 ГК РФ названі розмір, терміни і порядок надання відступного.
Сторони вільні у встановленні будь-якого розміру відступного.
Термін надання відступного, який сторони також вільні визначити виходячи зі своїх інтересів, може як перевищувати строки виконання зобов'язання, так і не виходити за їх межі. Угода про відступне може полягати як при встановленні зобов'язання, так і в період його дії.
У той же час угода про відступне, підписана в день укладення кредитного договору одночасно з його виконанням, розглядається судово-арбітражної практикою в якості удаваної угоди, тому що користування кредитом фактично не було (Постанова Президії ВАС РФ від 09.12.97г. № 5246/97). Судово-арбітражна практика свідчить також про те, що угода про відступне зазвичай укладається після того, як зобов'язання порушено однією зі сторін.
Якщо угода про відступне було укладено після порушення зобов'язання з боку боржника, то дії сторін є правомірними і не суперечать чинному законодавству.
«Юридичні послуги в сфері будівництва,
нерухомості і земельних відносин »
ТОВ «Юридична фірма« Лекс »