Основною формою доходів іпотечних банків, крім відсотків, одержуваних з позик, є іпотечні облігації, які поширюються серед підприємців, пенсійних фондів, страхових компаній, кредитних організацій. Однією з таких цінних паперів є заставна по іпотеці, що засвідчує права банку на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, що забезпечується договором іпотеки.
Для чого потрібна заставна на нерухоме майно по іпотеці?
Відповідно до Закону про іпотеку права заставодержателя за зобов'язанням забезпеченого іпотекою і по іпотечному можуть бути засвідчені заставної. Заставна по іпотеці складається і видається Росреестра початкового заставодержателю після проведення державної реєстрації іпотеки, і, засвідчує такі права її законного власника:
- право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою
- право застави на квартиру, обтяжену іпотекою
- іпотекою забезпечується грошове зобов'язання, сума боргу за яким на момент укладення договору не визначена.
Тобто якщо позичальник перестане виконувати свої боргові зобов'язання перед банком, то кредитору достатньо надати в суді заставну, що дозволяє звернути стягнення на квартиру, закладену по іпотеці.
На момент видачі заставної її первісного законному власнику ця цінна іпотечна папір повинна містити наступні пункти і умови:
- Назва документа має містити словосполучення «заставна по іпотеці»
- Ім'я позичальника і вказівка місця його реєстрації (прописка)
- Найменування і вказівка місця знаходження початкового заставоутримувача
- Назва договору, виконання якого забезпечується іпотекою, з зазначенням дати і місця укладання такої угоди
- Ім'я боржника за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, якщо він не є заставодавцем, із зазначенням місця постійної прописки боржника
- Сума зобов'язання, забезпеченого іпотекою, розмір відсотків, умови, що дозволяють в визначити ці відсотки і суму
- Зазначення строку сплати боргу, термінів та розміру періодичних платежів
- Назва та опис квартири, на яку встановлена іпотека, і вказівка місця знаходження цієї нерухомості
- Оцінку нерухомого майна, підтверджену висновком ліцензованого оцінювача
- Найменування права, в силу якого майно належить заставодавцю, і органу державної реєстрації цього право, із зазначенням номера, дати і місця реєстрації
- Підпис позичальника і / або боржника за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою
- Відомості про державну реєстрацію іпотеки
- Зазначення дати видачі заставної початкового власнику (банку).
Відзначимо, що документ, в назві якого міститься фраза «заставна по іпотеці», але в якому не вказано дані з названого переліку, проте, не є заставної.
Як продаж заставної вплине на позичальника іпотеки?
Чи може кредитор передати заставну іншому банку?
Кредитор має право продавати заставну пенсійним фондам, іпотечним агентствам, іншим банкам, страховим компаніям та іншим фінансовим установам. Продаючи заставні, іпотечні банки забезпечують себе грошовими ресурсами для видачі нових позик (так зване рефінансування). І робиться це без отримання згоди позичальника, оскільки передача прав ніяк не впливає на умови кредитного договору.
Звернемо увагу на те, що передача прав за заставною здійснюється не на підставі переуступки прав, а відповідно до передавального напису, і відбувається шляхом укладання угоди у простій письмовій формі. Також варто відзначити, що передача прав за заставною іншій організації або фізичній особі тягне наслідки поступки вимог, тобто цесії.
При продажу заставної справжній заставодержатель, передає право, на заставної робить позначку про нового власника, де повинні бути вказані найменування особи, якій передаються права за заставною, також вказується підстава даної передачі. Далі всі внесені зміни підписуються сьогоденням і майбутнім заставоутримувачами. Тим самим відбувається передача заставної і всіх засвідчуваних нею прав в сукупності.
Кожен законний власник заставної має право зареєструвати дану цінний папір в Єдиному держреєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним, із зазначенням імені або найменування заставодержателя, місця постійної реєстрації. Коли позичальник виконає свої обов'язки перед кредитором, заставна повинна бути передана йому.
Знаходження заставної по іпотеці у позичальника або боржника свідчить про те, що забезпечене іпотекою зобов'язання виконано. Особа, у володінні якого виявиться заставна, зобов'язана негайно повідомити про це Єдиного державного реєстру та заставодержателя!