До Вас як до менеджера з нерухомості бізнес-центру звернулася організація з пропозицією орендувати офісні площі в кількості 780 м. Кв. за встановленою вами на основі ринкових даних ціною 750 руб. за 1 м. кв. в місяць, строком на 1 рік.
При цьому потенційні орендарі запропонували вам наступну схему оплати:
разовий платіж в сумі 45 000 руб. потім,
в кінці 3-го, 4-го і 5-го місяців платежі в розмірі 585 000 руб.,
на початку 6-го, 7-го і 8-го місяців - 580 000 руб. і
в кінці 12-го місяця - внесення останнього платежу в сумі 2 400 000 руб.
Проаналізуйте варіанти вашого рішення, якщо на ринку оренди офісної нерухомості в вашому місті одним з умов типового платежу є помісячний внесення орендної плати в кінці кожного місяця, а ставка дисконтування встановлена в розмірі 10%.
Менеджер варто в даному випадку перед вибором: або погодитися на умови потенційних орендарів, або здати в оренду офісні площі з помісячним внесенням орендної плати в кінці кожного місяця в розмірі 585 000 руб .:
780 × 750 = 585 000.
Для того щоб оцінити потік майбутніх доходів, скласти один з одним елементи грошового потоку не можна, оскільки гроші мають різну цінність в різні моменти часу.
Для порівняння і вибору кращого з варіантів необхідно привести обидва потоку платежів до одного моменту часу, провести процедуру дисконтування.
Дисконтування грошових потоків - це приведення вартості потоків платежів, виконаних в різні моменти часу, до вартості на поточний момент часу.
У загальному вигляді поточну вартість будь-якого фінансового активу можна уявити рівністю:
FVt - очікувані надходження в момент часу t (число періодів від дати оцінки),
i - ставка дисконтування,
n - часовий горизонт.
Визначимо суму наведених платежів за запропонованою схемою потенційними орендарями на початок першого періоду.
Однією з умов типового платежу є помісячний внесення орендної плати в кінці кожного місяця. Значить, разовий платіж в сумі 45000 буде здійснений в кінці першого місяця і далі за схемою:
Знайдемо сучасну вартість регулярного фінансового потоку (термінових ануїтетів PVA), тобто суму всіх платежів типовою схеми, дисконтованих на початок періоду першого платежу.
Таким чином, запропонована орендарями схема для бізнес-центру не вигідна.