1. Земельний сервітут
Виникнення і розвиток інституту сервітутів знаходиться в прямій залежності з розвитком інституту приватної власності на землю. Як правило, відокремлений земельна ділянка не має всіх тих властивостей і якостей, які необхідні для нормального його використання: наприклад, на даній ділянці немає води або ця ділянка не має прямого виходу до загальної дорозі і т. П. Для того, щоб користування даною земельною ділянкою було можливо і господарсько доцільно, виникає потреба в користуванні (у відповідному відношенні) сусідньої землею.
Такого роду питання були легко розв'язні в той час, коли земля перебувала в суспільній власності (племені, роду, громади). Але з виникненням права приватної земельної власності власник земельної ділянки не зобов'язаний був допомагати сусідові, що не мав на своїй землі води, пасовища і т. П. У зв'язку з цим настала нагальна потреба в закріпленні за власником однієї земельної ділянки права користування у відомому відношенні чужою землею , зазвичай землею сусіда. Земельні ділянки, відрізані від публічної дороги землями інших власників або позбавлені води та інших природних благ, не можна було використовувати без надання власнику цієї земельної ділянки права користуватися у відповідному відношенні чужою землею.
З ростом міст і збільшенням щільності міської забудови власники міських земельних ділянок стали потребувати правовому засобі, за допомогою якого можна було б попередити повне затемнення однієї земельної ділянки будівництвом на сусідній ділянці і т. Д.
Подібного роду потреби в римському праві задовольнялися двома шляхами. Можна було домовитися з сусідом про те, щоб він прийняв на себе певне зобов'язання на користь даного власника землі: наприклад, щоб він зобов'язався давати власнику даної ділянки вихід через свою землю на громадський проїзд, або щоб він зобов'язався давати йому щодня десять відер води і т . п. Однак, цей шлях був не цілком надійним, тому що таке зобов'язання мало особистий характер: наприклад, варто було власнику землі, яка прийняла на себе подібного роду зобов'язання, продати свою ділянку, і користування цією землею зі стор они сусіда могло тривати тільки за умови згоди нового власника.
Міцність задоволення потреби за допомогою такої правової форми полягала в речовому характері сервітутного права: предметом сервітутного права був сам земельну ділянку, а не дія певної особи, що зобов'язалася допускати користування його земельною ділянкою з боку сусіда. Тому суб'єкт сервітутного права зберігав своє право користування сусіднім ділянкою незалежно від того, чи залишається його власником той, хто встановив на свою землю сервітут на користь сусіда, або ж відбулася зміна власника. Сервітут був обтяженням самої землі і разом з нею переходив до нового власника.
Виходячи з вищесказаного, можна визначити сервітут як речове право користування чужою річчю в тому чи іншому відношенні. Таке право викликається необхідністю згладити незручності і труднощі, що виникають при існуванні права приватної власності на землю внаслідок нерівномірності розподілу природних благ між окремими земельними ділянками. Роль сервітутів то більша, чим дрібніше поземельна власність в даній країні. Навпаки, велика земельна власність, забезпечена на великому просторі різноманітними природними благами, що роблять таку власність самодостатньою, наприклад, для ведення сільського господарства, дає мало підстав для розвитку інституту сервітутів.
1. Встановлення на річ сервітутного права не означає неодмінно відсторонення власника від користування цією річчю: наприклад, надавши сусідові сервітут на право випасу худоби на даній ділянці, власник ділянки зберігає право пасти і свою худобу на тій же ділянці. Однак в тих випадках, коли одночасне користування і власника, і суб'єкта сервітутного права в силу різних причин неможливо, то переважне право користування належить суб'єкту сервітутного права. Іншими словами, при колізії сервітуту з правом власності право власності поступається (власник, встановлюючи сервітут на свою землю, тим самим себе обмежує).
1. 2. Види сервітутів.
1. 3. предіального сервітути.
За загальним правилом панівний і службовець земельні ділянки повинні бути сусідніми, проте, для пізнішого права для встановлення сервітуту іноді визнавалося достатньою, щоб було фактично можливо і необхідно користування одним ділянкою в інтересах іншої незалежно від їх взаємного розташування.
Серед предіальних сервітутів розрізнялися сільські, що встановлюються на користь польових і незабудованих ділянок, і міські, що встановлюються на користь забудованих (міського типу) ділянок. З числа сільських сервітутів відомі дорожні (iter - право проходити і проїжджати через сусідню ділянку, via - право перевозити тяжкості, actus - право проганяти худобу), сервітути водні (aquaeductus - право провести воду з сусідньої ділянки, aquaehaustus - право черпати воду на сусідній ділянці ), пасовищні (право пасти худобу на сусідній ділянці). Типові міські сервітути: право обперти споруду на стіну сусіда, право вставити балку в стіну сусіда, право світла, право виду (т. Е. Щоб сусід не закривав виду своєї спорудою) і т. Д.
1. 4. Особисті сервітути.
Найважливіший особистий сервітут - узуфрукт - визначається наступним чином: узуфрукт є право користування чужою річчю і отримання від неї плодів зі збереженням в цілості субстанції (сутності речі).
В якості особистого сервітуту узуфрукт був правом довічним (або встановлювався на термін), але він не переходив на спадкоємців узуфруктария (т. Е. Має це право), не міг відчужуватися (допускалася здача в найм, проте, в разі смерті узуфруктария припинялося і право наймача). Узуфруктарій повинен користуватися річчю як добрий господар, відповідно до господарським призначенням речі (наприклад, отримавши в узуфрукт виноградник, особа не має права забудувати так ділянку, хоти ця форма використання землі була б вигідніше), повинен вживати заходів до збереження речі і т. Д. Плоди від речі надходять у власність узуфруктария з моменту фактичного оволодіння ними. Неправильне користування річчю, зокрема, зміна її господарського призначення, призводило до обов'язку узуфруктария відшкодувати власнику речі понесений їм збитки. Однак, за римським поглядам відповідальність узуфруктария витікає не безпосередньо з узуфрукт, а встановлювалася при передачі речі в узуфрукт спеціальною угодою, називавшемсяcautio usufructuaria. Якщо річ зазнавала суттєва зміна в силу природних причин без вини узуфруктария, останній не ніс відповідальності, але право його припинялося (наприклад, в узуфрукт дано ставок, якщо він висохне, узуфруктарій не має право користуватися висохлим простором для інших цілей).
Інший особистий сервітут - usus, тобто. Е. Право користуватися чужою річчю, але без права користування її плодами, за винятком задоволення особистих потреб. В іншому даний сервітут схожий з узуфруктом.
Крім того, в формі спеціального особистого сервітуту можна було надати право жити в будинку (habitatio), право користуватися робочою силою раба або тварини (operae servorum vel animalium).
1. 5. Придбання, втрата і захист сервітутів.
Далі розглянемо деякі положення римського права, пов'язані з питаннями придбання, втрати та захисту сервітутів.
1. Сервітут міг бути встановлений з волі власника служить речі, притому або в односторонньому порядку актом волі (наприклад, за заповітом однієї особи надавалося іншій особі довічне користування земельною ділянкою, будинком і т. П.), Або договором між власником речі і суб'єктом сервітуту . Можливо було встановлення сервітуту судовим рішенням (наприклад, виробляючи розділ спільної земельної ділянки між двома власниками, суд міг встановити на користь одного з знову утворених ділянок право проходити і проїжджати через іншу ділянку).
Іноді сервітут виникав у силу закону (наприклад, право батька на користування майном підвладного сина).
В деякі періоди римської історії допускалося також придбання сервітуту за терміном давності. Фактичне здійснення сервітуту, як ніби у даної особи є сервитутное право, вважалося "як би володінням" сервітутом. Якщо таке квазівладеніе триває 10 років (в деяких випадках 20 років), при тім не таємно і не насильно по відношенню до власника служить речі, то такий фактичний користувач визнавався суб'єктом сервітутного права за терміном давності.
2. Сервітут втрачався із загибеллю речі, користування якої складало предмет сервітуту. До фізичної загибелі прирівнювалася юридична - перетворення речі у позаоборотних. Особистий сервітут припинявся не тільки із загибеллю предмета сервітуту, а й зі смертю його суб'єкта.
Як права на чужу річ сервитутное право припинялося, якщо воно поєднувалося з правом власності на ту ж річ, наприклад, власник відчужує річ суб'єкту сервітутного права на неї - тоді застосовується правило: nemeni res sua servit, ніхто не може мати сервітутного права на свою річ (оскільки в особи є право власності на дану річ, сервітут на неї йому не потрібний). Сервітут припинявся внаслідок відмови від нього суб'єкта права, а також нездійснення протягом 10 років (в деяких випадках 20 років).
3. Сервітутне право захищалося абсолютним позовом, званим actio confessoria, протилежним позовом власника, actio negatoria, в тому сенсі, що за допомогою цього останнього позову власник речі, якої інша особа неправомірно намагається користуватися, заперечує за цією особою право користування, аactio confessoria служив для захисту права користування чужою річчю.
2. Застава земельної ділянки.
Відповідно до ст. 89 Кодексу про землю земельні ділянки, які перебувають у приватній власності громадян Республіки Білорусь, власності юридичних осіб Республіки Білорусь, можуть бути предметом застави тільки в якості матеріального забезпечення своєчасного повернення банківського кредиту. Частина земельної ділянки, що перебуває у приватній власності громадян, юридичних осіб Республіки Білорусь, може бути предметом застави, якщо ця частина в установленому порядку попередньо виділена в самостійний земельну ділянку.
Згідно ст. 315 Цивільного кодексу Республіки Білорусь, в силу застави кредитор по забезпеченому запорукою зобов'язанню (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником цього зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно (заставодавець), за винятком випадків, передбачених законодавчими актами.
Залогодателями земельних ділянок можуть бути юридичні особи Республіки Білорусь, право приватної власності, яких на ці ділянки посвідчено державним актом на земельну ділянку. Заставоутримувачами земельних ділянок є банки згідно з переліком, визначеним Президентом Республіки Білорусь.
Досить складний питання про співвідношення застави земельної ділянки із заставою знаходяться на ньому будинків, будівель, споруд. Відповідно до ст. 321 ГК іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки. на якій знаходиться будівля або споруда, або частини цієї ділянки. або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. При іпотеці земельної ділянки право застави не поширюється на які перебувають чи споруджувані у цьому ділянці будівлі і споруди, якщо в договорі не передбачено інше, а в разі звернення стягнення на закладений земельну ділянку зберігає право обмеженого користування (сервітут) тією його частиною, яка необхідна для використання будівлі або споруди відповідно до його призначення. Умови користування цією частиною ділянки визначаються угодою сторін, а в разі спору - судом.
Якщо іпотека встановлена на земельну ділянку, на якій знаходяться будівлі або споруди, що належать не заставодавцю, а іншій особі, то при зверненні стягнення на цю ділянку і його продажу з публічних торгів до набувача ділянки переходять права та обов'язки, які стосовно цієї особи мав заставодавець .
Порядок здійснення дій із застави нерухомості в Республіці Білорусь представлений наступним чином:
Власник звертається в банк із заявою про надання позики. виплату якої він згоден забезпечити певним нерухомим майном. Іпотечний банк перевіряє документи, що посвідчують право власності на нерухомість у відповідних органах, уточнює, чи не знаходиться нерухоме майно в іншому заставі.
Оцінюється вартість майна, що закладається. При цьому вартість приймається в заставу земельної ділянки не може бути нижче його нормативної ціни. Банк погоджує з власником майна умови іпотечного кредиту, суму кредиту.
Заставодавець страхує за свій рахунок майно, найчастіше банк страхує нерухомість за свій рахунок.
Іпотечний банк може застрахуватися від ризику неповернення кредиту. Заставодавець і іпотечний банк оформляють кредитний договір, в тому числі і договір про заставу земельної ділянки.
Договір про заставу реєструється органами реєстрації застав за місцем знаходження нерухомості, щоб не допустити перезалог (або продаж) цього майна без згоди заставодержателя.
Предметом застави може виступати і земельну ділянку без будівель і інших об'єктів нерухомості. Таким об'єктом може стати і ділянку землі, наданий для ведення особистого підсобного господарства, будівництва і обслуговування житлового будинку, садівництва і дачного будівництва. Розмір, порядок видачі та погашення кредиту, сплати процентів, відповідальність сторін, включаючи момент настання права реалізації банком від імені законодавця земельної ділянки, та вирішення інших питань, пов'язаних з видачею позик під заставу земельної ділянки, визначаються кредитним договором та договором застави земельної ділянки, що укладаються між банком і заставодавцем.
Протягом всього терміну дії застави земельну ділянку залишається заставодавця і використовується ним відповідно до цільового призначення та умов надання.
Законодавством Республіки Білорусь визначені цілі такого кредиту. поліпшення якості земельної ділянки та підвищення родючості грунту, будівництва житлового будинку, виробничих будівель. придбання техніки. насіння, добрива та інші потреби. придбання додаткової земельної ділянки в розмірах. встановлених чинним законодавством. Договір застави земельної ділянки здійснюється в письмовій формі, нотаріально посвідчується і реєструється в десятиденний термін виконавчим і розпорядчим органом за місцем знаходження земельної ділянки. Одночасно з посвідченням договору застави земельної ділянки нотаріальна контора накладає заборону на його відчуження в разі, якщо це зазначено в договорі.
Якщо заставодавець не виконав забезпечених заставою земельної ділянки зобов'язань, банк має право від його імені реалізувати ділянку, зберігши цільове призначення і режим використання і надавши заставодавцю можливість викупити закладений земельну ділянку за ціною, що дорівнює сумі неповерненої частини кредиту і відсотків за користування ним до моменту продажу. Якщо заставодавець не скористався пропозицією банку, то банк письмово пропонує викупити земельну ділянку відповідному виконавчому і розпорядчому органу, громадянину або юридичній особі, які можуть бути власниками такої ділянки.
При отриманні банком за проданий земельну ділянку суми, що перевищує заборгованість заставодавця банку і витрати по реалізації ділянки, банк протягом двох тижнів перераховує суму перевищення заставодавцю, а у випадках, передбачених законодавством Республіки Білорусь, - відповідному виконавчому і розпорядчому органу.
У разі смерті громадянина-заставодавця земельної ділянки право користування отриманим кредитом і зобов'язання по погашенню цього кредиту переходять до його спадкоємців після оформлення права власності на закладений земельну ділянку в порядку, встановленому законодавчими актами Республіки Білорусь. У разі переходу в порядку, встановленому законодавством Республіки Білорусь, права приватної власності на закладений земельну ділянку до іншої юридичної особи-правонаступника право застави зберігає силу. Правонаступник заставодавця стає на місце заставодавця і несе його обов'язки, якщо договором не встановлено інше.
При ліквідації юридичної особи Республіки Білорусь -залогодателя земельної ділянки заставу в отнош5еніі цієї ділянки припиняється. У цих випадках банк має право вимагати у цієї юридичної особи дострокового виконання забезпеченого заставою зобов'язання з суми, виплаченої юридичній особі за викуплений у нього відповідним виконавчим і розпорядчим органом земельну ділянку.
Якщо у заставодавця земельну ділянку вилучається для державних або громадських потреб, а йому надається в приватну власність іншу земельну ділянку, право застави переходить на наданий земельну ділянку, якщо договором про заставу не передбачено інше.