1. Як виникає і що дає право власності на землю (зем. Ділянка)?
2. З чого складається вартість землі?
3. Що таке землекористування?
Застереження від Степанової:
1. «Зем. ділянку »і« земля »в наведених вище питаннях є синонімами, тому що привласнити, оцінити, використати можна не всю землю, а конкретну її частина.
2. Землевпорядники знають і пам'ятають, що земля - це частина природи, що не створена працею людини, це його місце існування людини як виду, отже, вона не може бути оцінена людиною, тобто безцінна.
Земля - особлива частина природи, яка багатство своє віддає тільки в процесі її використання, причому, впливаючи і визначаючи ефективність виробництва.
Інтерес, яка викликає земля в процесі виробництва двоякий:
1. З одного боку - земля - річ, якою володіє людина. У цьому випадку земля виступає об'єктом привласнення (власності), тобто нерухомістю.
2. В якості вилучення з неї корисних властивостей (продукції). В цьому випадку зем. ділянку виступає як об'єкт господарювання.
Земля як нерухомість
Як об'єкт власності земля виступає тільки тоді, коли її можна привласнити.
Три основних правомочності, які дають право власності:
Розпоряджатися зем. ділянками можна наступним чином:
4. Здати в оренду
5. Передати у спадок
7. Внести в установлений капітал підприємств і банків
Цивільний кодекс РФ визнає нерухомі ділянки, а й
2. Відокремлені водні об'єкти
4. Ділянки багаторічних насаджень (садів)
5. Будинки і споруди тощо
Тобто Усе. що міцно пов'язано землею.
Земельний кодекс РФ уточнює можливість використання права власності на конкретні земельні ділянки. Зем. ділянки, які визнаються об'єктами власності, повинні мати:
1. Власника - власника або користувача
2. Чітко визначені межі поля і площа
3. Зареєстровані і обумовлені законом умови використання (призначення у використанні, режими використання та охорони, сервітути та обмеження)
Право власності на нерухомість крім привабливості і можливості розпорядження накладає на власника тягар утримання належного йому майна, ризик випадкової його загибелі або пошкодження, а так само різні обмеження і обтяження з боку держави.
Присвоєння зем. ділянок процес складний і суперечливий, що визначається особливими характеристиками землі:
1. Земля - надзвичайно обмежений ресурс
2. Вона не перемещаемость
3. багатоплановість затребувана і т. Д.
У разі, якщо об'єктом нерухомості виступає земельна ділянка, то існують встановлений законом порядок (зміни прав) - передача, яка називається земельною обігом.
Розвинений земельну оборот передбачає наявність земельного ринку - це сфера специфічного товарного обігу, в яких формується попит та пропозиції на земельні ділянки як на власності нерухомості.
Вступ зем. ділянок в товарний оборот робить їх специфічним товаром. який має вартість і ціну, що диктується ринком, а так само регульований державою порядок встановлення цін. Визначити вартість земельних участковкак товару можна 3 способами:
1. Витратний (тобто оцінка минулого уречевленої праці)
2. Прибутковий (оцінка вартості можливих майбутніх доходів)
3. Порівняльний (оцінюється ліквідність прав на зем. Ділянка)
Товарообіг здійснюється за допомогою спеціальних земельних банків, які надають кредит під заставу зем. ділянок - Іпотеку.
Як об'єкт використання (господарювання) земля більш доступна і приваблива. Привабливість використання зем. ділянок в якості об'єктів господарювання використовується як рента:
Рента - стійкий дохід прямо не пов'язаний з підприємницькою діяльністю. Сама земля ніякої ренти не створює, хоча вказує вплив на її формування. Рента не залежить від форми власності та виду прав на землю.
Земля дуже приваблива з точки зору зем. ділянки.
Держава всіляко обмежує і обтяжує правомочність власників нерухомості (не можна змінити податки і д.р. обмеження)
При переході прав на нерухомість в ході земельної обороту зем. ділянки стають специфічним товаром на ринку нерухомості.
Будь-які природні ресурси не дають ніякої вигоди навіть, якщо вони привласнені, а то й беруть участь в процесі виробництва (якщо не використовуються).
Різниця між «власність» і «права власності»
«Власність» виникає внаслідок розвитку економічних виробничих відносинах. Власність на річ виникає в разі:
1. Якщо річ створена своїми руками з належать власнику або безгоспних матеріалів
2. В результаті використання чужого майна (плоди, урожай, доходи)
3. В результаті придбання майна за угодою
4. В результаті успадкування і підприємництва
5. По праву давності володіння
Право власності - пакет прав по використанню власності (володіти, користуватися, розпоряджатися).
Право абсолютної власності на природні ресурси неможливо, тому що неперемещаемость і т.д.
Використання землі в виробництві зазвичай не обмежується зем. ділянкою. Зазвичай у виробництві бере участь цілий земельний масив. що складається з різних угідь і декількох (до тисячі) зем. ділянок. Такий масив, який має фіксовані межі визначає його як об'єкт господарювання і закріпленим за конкретним підприємцем для конкретних господарських цілей - називається землекористуванням.
Землекористування - не їсти зем. ділянку. Відмінність. землекористування:
1. Чи може складатися з декількох зем. ділянок.
2. Землекористування не є однорідним за правовим статусом (частина земель у власності, а частина в оренді)
3. Частини землекористування зазвичай використовуються з різним ступенем інтенсивності.
Відносини з приводу привласнення земельних ділянок носить податковий характер, за рахунок яких держава виконує свої публічно-правові функції - справедливо розподіляють доходи. Використання зем. ділянок в РФ є платним.
Обмеженість землі, її неоднорідність, затребуваність породжує необхідність раціонально розподіляти землю між галузями, грунтуючись на основі її потенціалу.
Форми власності на землю - поняття економічне. Форма власності присвоює рентний дохід. У РФ 3 форми власності: Приватна, публічна, інша.
Приватна форма ділиться:
1. Фізичні особи
2. Юридичні особи
Публічна форма (92 відсотки) ділиться:
б) Власність суб'єктів РФ
Інша форма (загальна) ділиться:
Види прав на землю визначаються надаються особі правомочностей (6 видів):
1. Право власності
2. Постійне безстрокове користування
5. Сервітут (право обмеженого користування чужим ділянкою: право проходу, право проїзду):
6. Право безоплатного термінового користування (максимум року)
Поняття земельної ренти
Привабливість використання земельних ділянок в якості об'єктів господарювання (той, хто обробляє землю, той і отримує ренту), криється в понятті земельної ренти.
Рента - стійкий дохід прямо не пов'язаний з підприємницькою діяльність (постійний стійкий грошовий дохід)
Земельні ренти бувають:
1. Абсолютна - належить тільки власнику ресурсів
2. Монопольна - належить тільки власнику і здається по будь-якій ціні
3. Диференціальна - може належати як власнику так і не власнику. Визначається в порівнянні з іншими такими ж ділянками.
a. Диференціальна-I - утворюється через різноякісності ресурсів, а також з-за різної інфраструктурної облаштованості ресурсів (доступності)
b. Диференціальна-II - образуетсяза рахунок різного рівня додаткових вкладення
Сама земля ніякої ренти не створює, хоча впливає на її формування і не залежить від форми власності та виду прав на землю
Ренту дають всі обмежені природні ресурси, в тому числі і земельні:
Транспортна і т.д.
Також ренту дають «вільні» гроші.
Земля обмежена не тільки поверхнею суші, але і місцем проживання людини, існуючі кордони держави, що обмежують їх територію, а головне обмежені придатні для конкретного виробництва землі. Крім цього людина сама обмежує затребувану територію. У зв'язку з цим перед державою стоїть непросте завдання: так організувати використання своєї території (розподіл між виробничою сферою, галузями, громадянами) щоб знайти найбільш ефективні варіанти не окремого виду, а всього комплексу природних ресурсів.
Для вирішення такого роду завдань необхідна комплексна оцінка продуктивних якостей землі, а конкретніше комплексна оцінка властивостей кожного ЗУ.
Будь-якому ЗУ притаманні властивості: просторові, грунтові, геологічні, гідрографічні, гідрогеологічні, геоботанічні.
Всі перераховані властивості конкретного ЗУ експлуатується людиною для конкретного виробництва. При цьому використання властивості ЗУ змінюються (просте природне родючість стає економічним). Таким чином, для цілей комплексної оцінки повинні бути оцінені не тільки властивості ЗУ, але і умови, створені на ньому людиною.
У процесі суспільного розвитку значення властивостей ЗУ і їх поєднання змінюються. Властивості землі по-різному впливають на різні виробничі сфери (багатство лісової рослинності - серйозна перешкода для використання ділянки під с / г культури)
ППЗУ - це сукупність властивостей землі і природних умов, що формуються під впливом людської діяльності і визначає характеристики раціонального використання ЗУ.
Для оцінки ПП необхідно дотримуватися кількох принципових положень:
1) Оцінку ППЗУ необхідно проводити на основі виділення домінуючих властивостей і зіставлення ефективності їх функціонування
2) Значення оцінки ППЗУ має відображати комплексне, кількісно-якісну характеристику властивостей землі і стимулювати її подальші раціональне використання в виробничих сферах.
3) Значення оцінки ПП не може бути визначено один раз, так як значення властивостей ЗУ для суспільства змінюється з розвитком виробничих сил.
4) Для зіставлення результатів оцінки ПП, вона здійснюється тільки в грошовій формі.
Оцінка ППЗУ на відміну від рентної оцінки дає можливість не просто визначити цінність ресурсу, а дає можливість обґрунтувати раціональний розподіл земель між галузями та сферами господарства.
У зв'язку з оцінкою ППЗУ виникає необхідне використовувати терміна «територія».
Територія - це обмежена частина земної поверхні з притаманними їй природними та антропогенними властивостями і ресурсами, для якої можуть бути однозначно визначена площа, протяжність, місце розташування.
Необхідно розрізняти терміни «земля» і «територія». Їх відмінність зводиться до наступного:
1) «територія» - більш визначене поняття
2) в поняття «території» включена не тільки земля, а й ін. Властивості виробництва, нерозривно пов'язані з землею.
3) «територія» включає в себе не тільки поверхню землі, але і внутрішні води, повітряний простір і ін. Природні ресурси.
Саме територіальні об'єкти затребувані на ринку нерухомості як об'єкт товарно-грошових відносин.
Потенціал - сила, міць (лат.) - сукупність рідкісних властивих об'єкту властивостей.
Потенціал ЗУ - сукупність властивостей вже змінених в результаті людської діяльності.
Чому складно оцінити ППЗУ?
1) Вся земля вже зайнята в якомусь виробництві
2) ЗУ вже комусь належить
3) Громадські інтереси, інтереси підприємств та інтереси приватної особи дуже сильно розрізняються.
Земля - природний ресурс, що функціонує у виробництві і є об'єктом товарно-грошових відносин і у всіх цих ролях може бути оцінена:
1) Як частина природи землі унікальна і безцінна; будь-які спроби оцінити її зводяться до нуля, тому як частина природного ресурсу землі вимагає дбайливого збереження і використання
2) Як засіб виробництва земля може бути оцінена як предмет праці, який бере участь в конкретному виробництві і стосовно нього; до таких цілям служить бонітування земель (ґрунтів) і економічна оцінка земель, широко використовується в різних галузях народного господарства.
3) Як об'єкт привласнення ЗУ часто виступає специфічним товаром, тобто їх вартість буде відображати не стільки кількісну їх характеристик, скільки рентний дохід і затребуваність (ліквідність прав); до такої оцінки ЗУ відносяться і державні види оцінки- такі як кадастрова оцінка земель, тобто оцінка, яку проводить держава з метою оподаткування.
Існують і недержавні методи оцінки земель як товаро-ринкові, в основі яких лежить рентна вартість ділянки.
Оцінка ППЗУ дозволяє державі вирішити 3 важливих питання:
1) Де, для чого, в який виробничій сфері найбільш раціонально використовувати дану ділянку
2) Як, наскільки інтенсивно, з якою кількістю втрат народного господарства можна продовжувати використовувати цей ЗУ для конкретних цілей
3) Ким ЗУ буде використовуватися, тобто хто буде отримувати рентний дохід (питання державної або приватної власності на ЗУ)
Оцінка ППЗУ проводитися до визначення можливого використання на основі визначення сумарного народно-господарського ефекту, який може бути отриманий при повному і раціональному використання всіх властивих ЗУ властивостей у відповідність з досягнутим рівнем розвитку виробничих сил.
Відомості про ЗУ для оцінки ПП збирають різноманітність кадастри, а відстежують їх зміни моніторинг земель. Оцінка ППЗУ визначає домінуючий фактор, вираженість тієї чи іншої властивості ЗУ, але є кілька дуже важливих положення які не можна порушувати при оцінці ППЗУ.
1) Дотримання екологічних вимог при використання ЗУ
2) Переважне право с / г використання ЗУ
Оцінка ППЗУ складається з:
1) Базова оцінка ППЗУ
2) Оцінка реального ефекту від функціонування ЗУ в конкретному виробництві
3) оцінки втрат народного господарства (галузі, підприємства) у зв'язку з втратою певних властивостей землі при зміні в призначенні використання ділянки або нераціонального використання.
Зазвичай пункти 2 і 3 оцінюються при перерозподіл земель, пов'язаному зі зміною цільового призначення
Базова оцінка ПП відбивається на ціноутворюючої ЗУ, визначаючи:
-кадастрову вартість ЗУ
-земельний податок (податок на нерухомість)
Базова оцінка ППЗУ дає державі можливість для заохочення сумлінності користувачів (пільгові податки, пільгові кредити, інвестиції і т.д.) і економічні санкції для недопущення нераціонального використання ЗУ.
СКЛАД БАЗОВОЇ ОЦІНКИ ППЗУ.
Головною характеристикою ПП повинна бути оцінка, що встановлюється державою на основі визначення сумарного народно-господарського ефекту, який може бути отриманий при повному і раціональному використанні всіх притаманних землі властивостей відповідно до досягнутого рівня розвитку виробничих сил. Вихідними даними для базової оцінки послужать відомості різних кадастрів. Підсумкові показники базової оцінки поряд з природними факторами, повинні враховувати умови. Базова оцінка приймає форму щодо стабільного диференційованого вартісного показника, що враховує умови як формування ППЗУ, так і її використання в процесі розширеного відтворення.
Базова оцінка може бути представлена наступним виразом:
-загальна оцінка с / г потенціалу
-загальна оцінка лісогосподарського потенціалу
-оцінка геологічного потенціалу
-оцінка водогосподарського потенціалу
-вартість основних продуктивних фондів і засобів виробництва, безпосередньо пов'язаних із землею
