У Росії під земельною ділянкою розуміється частина поверхні землі (включаючи поверхневий шар ґрунту), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку уповноваженим державним органом, а також все, що знаходиться над і під поверхнею земельної ділянки, якщо інше не передбачено Федеральним законом про надра, про використання повітряного простору та іншими федеральними законами.
У всіх випадках земельну ділянку як об'єкт нерухомого майна повинен мати:
власника (власника, користувача); чітко визначені межі, місце розташування, площа; реєстрацію в реєстрі нерухомого майна (землі); обумовлені законом і зареєстровані умови землекористування (цільове призначення, сервітути, режим використання та охорони, екологічні, санітарні та інші обмеження).
Відповідно до законів більшості держав, в тому числі і Росії, особи, які мають у власності земельну ділянку, має право його продати, подарувати, передати у спадщину, віддати в заставу, здати в оренду, обміняти, внести в статутний капітал підприємств, банків і т.п . тобто мають право розпоряджатися ним на свій розсуд як нерухомим майном. Це право приводить до виникнення земельного обороту - здійснюваного в установленому законом порядку процедури передачі (зміни) прав на земельні ділянки як об'єкти нерухомого майна. Розвинений земельну оборот передбачає наявність земельного ринку.
Земельний ринок - це специфічна сфера товарного обігу, в якій формуються попит і пропозиція на землю як на об'єкт нерухомості, а земельні ділянки є об'єктом цивільно-правових угод, в тому числі по їх купівлі-продажу.
Відповідно до ст. 130 ГК РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) відносяться «земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди ».
1. Земля - найнадійніший об'єкт вкладень в нерухомість. З плином часу при раціональному використанні вона не зношується, як інші об'єкти нерухомості; навпаки, її ціна, як правило, постійно зростає.
2. Земля - базовий елемент майнових відносин, головна складова ринку нерухомості.
Оскільки земля є просторовим базисом для розміщення всіх інших об'єктів нерухомості, які з нею міцно пов'язані, майновий оборот (купівля-продаж, заставу і т.п.) будівель, споруд, відособлених водних об'єктів, лісів, багаторічних насаджень практично неможливий без проведення відповідних операцій з земельними ділянками, на яких ці об'єкти розташовані.
3. Земля - об'єкт загальних земельно-майнових інтересів і наскрізний фактор відтворення.
В стадії виробництва земля через свої цінові параметри входить в витратну складову, визначаючи величину суспільно необхідних і індивідуальних витрат. Вилучення земельної ренти через механізм земельних платежів (податку, оренди) включає земельну фактор в сферу розподілу. Просторові (територіальні) і продуктивні властивості земельних ділянок впливають на напрямок, інтенсивність і швидкість руху створеного продукту, що визначає участь даного чинника в сфері обігу і споживання. Таким чином, земля входить в усі складові частини відтворювального процесу (виробництво, розподіл, обмін, споживання) і являє загальний економічно інтерес.
4. Земля - один з основних факторів інтенсифікації інвестиційних процесів в умовах ринкової економіки. Вона має здатність не тільки генерувати дохід в сфері виробництва за рахунок зростання родючості та інших продуктивних якостей, а й нарощувати ціну в сфері товарного обігу. Тому земля є надійною і ефективною сферою вкладення і обороту капіталу.
5. Земля - особливий об'єкт майнових відносин і специфічний вид товару. Земельна ділянка, як і будь-який об'єкт нерухомості, не можна «фізично вилучити» і перенести в інше місце, використовувати і амортизувати без залишку, переробити і розчинити в іншому виді продукції (товару). У зв'язку з цим необхідно забезпечити належний контроль за використанням землі. Особливості землі як головного засобу виробництва, її просторова обмеженість і незамінність припускають:
формування земельної власності (визначення кордонів розташування, площі, обмежень у використанні, обтяження земельних ділянок);
здійснення юридично грамотних, технічно грамотних і економічно ефективних заходів щодо перерозподілу земельної власності, поділу та об'єднання земель, ліквідації недоліків в їх використанні;
створення спеціальних земельних фондів для підтримки земельного обороту (продаж земельних ділянок державними і муніципальними органами влади і управління, організація конкурсів і аукціонів і т.п.);
організацію дієвого контролю за використанням землі, проведенням земельно-майнових операцій, земельних товарообігом;
реалізацію системи заходів щодо запобігання незаконному обігу землі, її деградації в процесі господарського використання.
ГЛАВА 2. Теоретичні основи ЗЕМЛЕВПОРЯДКУВАННЯ ТА ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРУ