У статті «Перевірка документів при покупці квартири (експертиза)» я торкнувся теми перевірки дієздатності продавців квартир.
Оскільки покупець квартири ризикує більше. тому він платить, то питання про перевірку дієздатності покупця не варто. Нам, як покупцям квартир, потрібно впевнитися в осудності продавця, щоб угода не була визнана недійсною.
За загальним правилом ст. 21 ГК РФ повністю дієздатними у нас стають особи з 18 років.
Однак громадяни можуть бути обмежені судом у дієздатності або можуть бути визнані судом недієздатними.
Ризики для покупця в цьому випадку просто величезні:
- У разі обмеження власника квартири в дієздатності укладений з ним договір купівлі-продажу квартири може бути визнаний судом недійсним за позовом піклувальника (п. 1 ст. 176 ЦК України)
- У разі визнання власника квартири недієздатним - укладений з ним договір є нікчемним, тобто такий договір є недійсним без визнання його таким судом (п. 1 ст. 171 ЦК України)
Якщо з правовими наслідками цих двох випадків все зрозуміло, то давайте подивимося за яких обставин можливе обмеження дієздатності і визнання особи недієздатною.
Таке буває в двох випадках:
- психічного розладу (визнання недієздатним)
- зловживання азартними іграми, алкоголем або речовинами, за умови що таке зловживання ставить сім'ю зловживає в важкі матеріальні умови (обмеження дієздатності)
Таким чином, щоб контролювати ці ризики ми і просимо у продавця дві довідки від лікарів:
- з психоневрологічного диспансеру
- з наркологічного диспансеру
про те, що продавець квартири не перебуває на обліку в цих лікувальних установах і не має протипоказань для укладення угод з нерухомістю.
У тому випадку, якщо все-таки буде судовий процес про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним і про повернення вашої квартири продавцю із зазначених вище підстав, у вас будуть докази того, що принаймні на момент укладення договору купівлі-продажу з продавцем всі було в порядку.
Єдиний ризик, який залишається неприкритим - це ризик того, що продавець був обмежений в дієздатності за основою в зловживанні азартними іграми. На жаль, це перевірити ніяк не можна.
Але на щастя, в даний час це досить рідкісне явище, тому в разі купівлі-продажу квартир такий ризик хоч і присутній, але ймовірність його виникнення дуже мала.
- Хто ризикує більше при купівлі-продажу квартири: продавець чи покупець?
- 3 ради з контролю ризиків при купівлі квартири
- Перевірка документів при покупці квартири (експертиза)