Купівля житла в нинішніх реаліях передбачає використання різних способів розрахунків. Причому це стосується не тільки придбання нерухомості в новобудовах, а й на вторинному ринку. Однією зі схем є угода за договором купівлі-продажу квартири в розстрочку (п. 1 ст.489 ГК РФ).
Як зрозуміло з його назви, така угода передбачає оплату придбаної нерухомості частинами. Разом з тим, даний варіант таїть в собі ризики для обох сторін. На них ми докладно зупинимося далі по тексту матеріалу.
Як скласти договір купівлі-продажу квартири в розстрочку
Почнемо з того, що його можна написати як в стандартному вигляді, так і запевнити за допомогою нотаріуса. В останньому випадку на боку ляжуть додаткові витрати з нотаріального оформлення угоди.
Тепер зупинимося по пунктам на те, що ж має бути прописано в самому договорі. Само собою, це преамбула, де містяться відомості щодо продавця та покупця із зазначенням їх паспортів, ІПН.
Слід також відобразити порядок передачі нерухомості у власність з урахуванням того, що вона буде надана з розстрочкою платежу. Зокрема, в угоді дозволяється прописати, що житло передається одночасно з укладенням договору.
Незайвим буде прописати умова про те, що до моменту повної оплати, об'єкт нерухомості знаходиться в заставі у продавця в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Дана норма права дисциплінує покупця, адже продавець може ініціювати процедуру реалізації проданої квартири через суд з метою забезпечення зобов'язань покупця по повній оплаті.
Фінансова сторона договору
Одним з головних умов угоди є ціна продаваної квартири. Вона повинна бути чітко прописана в договорі. Якщо мова зайшла про розстрочення, то продавець і покупець зобов'язані обумовити графік внесення платежів за придбану нерухомість. В іншому випадку угоду можна вважати неукладеним.
Законом не передбачено і не вказано, що виплати повинні відбуватися саме щомісяця. Тому, договір купівлі-продажу квартири в розстрочку між фізичними особами може передбачати і іншу періодичність платежів (раз в квартал, в півріччя і т. Д.).
Також слід зазначити, що оплата за куплену квартиру необов'язково вноситися рівними частинами. Наприклад, спочатку і в кінці можна передбачити великі суми платежів.
Важливо також передбачити відповідальність за порушення графіку. Крім неустойки, можна позначити також право продавця розірвати договір і забрати квартиру назад.
Така можливість є тільки в тому випадку, якщо умова про розірвання угоди прописано в договорі, в іншому випадку законодавство говорить про те, що якщо половина платежів вже внесена, то продавець вже не може вимагати повернути квартиру (ч. 3. ст. 489 ЦК РФ ).
Зазначене положення не поширюється на об'єкти нерухомості, в разі іпотечного кредитування.
Графік платежів можна зробити в якості невід'ємного додатку до договору. При цьому сторони можуть в будь-який момент його скоригувати, змінивши як терміни виплат, так і їх суму. При цьому зміни в договір купівлі-продажу квартири в розстрочку за угодою сторін, підлягають державній реєстрації.
Ризики для сторін
Головним з них для продавця є порушення покупцем строків оплати. Адже якщо квартира продається в розстрочку, то не виключено, від недобросовісних покупців гроші доведеться чекати роками.
Особливо це стосується випадків з приватизацією житла. Тому, якщо такий факт має місце, то важливо в договорі відразу перерахувати таких громадян, щоб згодом для покупця не було неприємних сюрпризів.
Продавець може заперечувати, що був внесений черговий платіж за квартиру. Тому покупцеві слід зберігати у себе всі банківські квитанції по досконалим виплат (якщо гроші надходили продавцеві на рахунок). Коли ж покупець оплачував житло готівкою, то кожен внесок слід підтвердити розпискою від продавця.
Договором може бути передбачено, що покупець до внесення всієї суми за квартиру не має право відчужувати (перепродати, обміняти, подарувати). Цей аспект також слід взяти до уваги.
Нарешті, при недотриманні черговості платежів, покупець ризикує сплатити великі фінансові санкції. Даний момент також потрібно не упускати з виду, укладаючи договір купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу.
Продаж в розстрочку і податки
У свою чергу покупець отримає для себе право на застосування податкового відрахування. Він має на увазі повернення частини ПДФО, утриманого роботодавцем з його зарплати. Якщо після переходу права власності розстрочка розтягнулася на кілька років, то і відрахування можна використовувати відповідними частинами.
Однак потрібно пам'ятати, що право на відрахування обмежено сумою на покупку нерухомості. Її розмір становить 2 мільйони рублів.
Щоб оформити відрахування слід принести в ИФНС заяву і договір, підтвердження переходу права власності на житло, а також копії розписок або банківських квитанцій.
Зразок договору купівлі-продажу квартири в розстрочку
Для спрощення завдання продавця або покупця, за основу можна взяти бланк договору купівлі-продажу квартири в розстрочку, зразок якого будь-який з учасників майбутньої угоди може завантажити за допомогою нашого ресурсу.
Згодом запропоновану форму можна видозмінити стосовно змісту конкретної угоди.
Завжди необхідно пам'ятати про те, що придбання житла в розстрочку пов'язане з деякими нюансами, про які ми розповіли вище. Тому, всі умови договору перед його підписанням слід ретельно опрацювати. Також слід об'єктивно оцінити і власні фінансові можливості.
Договір купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу
Передавальний акт до договору купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу