Одним з основоположних принципів земельного законодавства є єдність долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.
При переході права власності на будівлю або споруду, що належало власнику земельної ділянки, на якій воно знаходиться, до набувача будівлі або споруди переходить право власності на земельну ділянку, зайнятий будівлею або спорудою і необхідний для його використання, якщо інше не передбачено законом (ст. 273 ГК РФ).
Відповідно до ст. 552 ГК РФ, за договором продажу будівлі, споруди або іншої нерухомості покупцеві одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на земельну ділянку, зайнятий такою нерухомістю і необхідний для її використання.
У разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності на земельну ділянку, зайнятий такою нерухомістю і необхідний для її використання, якщо інше не передбачено законом.
Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором.
При продажу такої нерухомості покупець набуває право користування відповідною земельною ділянкою на тих же умовах, що і продавець нерухомості.
У разі переходу права власності на будівлю, будівля, споруда до декільком власникам порядок користування земельною ділянкою визначається з урахуванням часток у праві власності на будівлю, будівля, споруда або сформованого порядку користування земельною ділянкою.
Власник будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на чужій земельній ділянці, має переважне право покупки або оренди земельної ділянки, яке здійснюється в порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі.
Відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, за винятком таких випадків:
1) відчуження частини будівлі, будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки;
2) відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, вилученому з обороту відповідно до статті 27 ЗК РФ.
Відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на обмеженому в обороті земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, якщо федеральним законом дозволено надавати таку земельну ділянку у власність громадян та юридичних осіб.
Не допускається відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі.
Відчуження частки у праві власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на земельній ділянці, що належить на праві власності кільком особам, тягне за собою відчуження частки в праві власності на земельну ділянку, розмір якої пропорційний частці у праві власності на будівлю, будівля, споруда.
Якщо продавець (інший отчуждатель) частки у праві спільної власності на будівлю, будівля, споруда є також учасником спільної власності на земельну ділянку, то за договором одночасно з часткою в праві на нерухомість повинна передаватися і частка в праві на ділянку.
При відчуженні нерухомості може бути переданий як вся земельна ділянка, так і його частина, зайнята нерухомістю і необхідна для її використання. У будь-якому випадку визначення земельної ділянки, яка передається набувачеві нерухомості, є істотною умовою договору відчуження нерухомості - угодою про предмет угоди.
У разі відчуження разом з будівлею тільки частини земельної ділянки, землевпорядні та кадастрові роботи по формуванню нових ділянок повинні бути виконані до здійснення угоди, оскільки угода повинна укладатися з приводу чітко визначених об'єктів - нерухомості і зайнятого нею ділянки. Йдеться або про поділ ділянки на дві нові ділянки і виникненні двох нових об'єктів права, або про виділення нової ділянки та виникненні нового об'єкта права і зміні площі і меж існуючої ділянки.
Відповідно до ст. 554 ГК РФ, в договорі купівлі-продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна.
Згідно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продажу нерухомості (переході права власності), що знаходиться на земельній ділянці, що не належить продавцю на праві власності, покупець набуває право на використання частини земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, в якому вони належали попередньому власнику.
При відчуженні нерухомості на ділянці, не належить продавцю на праві власності, оформлення земельних прав здійснюється після реєстрації переходу права власності на нерухомість.
Таким чином, будь-який власник нерухомості є законним землекористувачем: на нього поширюються як права, так і обов'язки щодо належного використання земельної ділянки відповідно до його цільового призначення, вимог будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших нормативів. Але майнові права власника нерухомості на земельну ділянку вимагають належного оформлення.
Аналіз норм чинного цивільного та земельного законодавства дозволяє визначити наступні особливості розпорядження земельними ділянками з розташованими на них об'єктами нерухомості:
- Відчуження нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що належить відчужувачу на праві власності, проводиться тільки разом із земельною ділянкою (якщо ця ділянка не вилучено або не обмежений в обороті). Це правило діє і відносно таких частин будівлі, будівлі, споруди, які можуть бути виділені в натурі разом з частиною земельної ділянки, а також в разі відчуження частки у праві спільної власності.
- Право власності на ділянку переходить на підставі угоди, тому воно виникає за загальним правилом з моменту державної реєстрації права на земельну ділянку, а не з моменту реєстрації переходу права на нерухомість. Реєстрація переходу права власності на ділянку можлива тільки при наявності в договорі опису переданого ділянки.
- Об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік.
- Перед відчуженням нерухомості з зайнятої нею частиною земельної ділянки необхідно проведення землевпорядних та кадастрових робіт по формуванню нової ділянки шляхом виділення (поділу) з ділянки, що залишається у відчужувача нерухомості.
- При відчуженні нерухомості на ділянці, що належить на обмеженому речовому праві (постійного безстрокового користування, довічного успадкованого володіння), права на землю не передаються, оформлення майнових прав на ділянку здійснюється відповідно до земельного законодавства після реєстрації переходу права власності на нерухомість.
державний реєстратор Н.С. Третьякова