Остаточне становлення цього інституту в римському праві було продиктовано прагненням перетворити необроблювані величезні ділянки землі в продуктивні сільськогосподарські угіддя. Він носив на собі відбитки італійського і східного емфітевзису і вважався вічною орендою, яка давала право на річ, що захищається особливим позовом. Таким чином, емфітевзис можна визначити як довгострокове, відчужуване і спадкове право користування чужою землею сільськогосподарського призначення. Це право не було обмежене ніякими термінами, тому його називали вічним. Втім, в джерелах зустрічається вислів, що емфітевзис не може тривати понад дві тисячі років. Встановлюється емфітевзис все ж за допомогою договорів та інших угод. Так, між римськими юристами йшли жвавими суперечки про те, чи є ем-фігешіс договором купівлі-продажу або найму. В імператорський період прийшли до висновку, що це відносини особою роду, що встановлюються спеціальним договором емфітевзісним контрактом.
Спочатку емфітевзис встановлювався в формі «емфітевтіческой продажу», передавала наймачеві право користування землею. Останній виплачував помірну покупну ціну і зобов'язувався щорічно виплачувати орендну плату грошима або натурою. Емфітевзис міг встановлюватися також за допомогою інших угод.
Суб'єкт емфітевзису (емфітевта) мав досить широкими правами. Формально він не був власником, володіючи тільки правом користування нею, а фактично здійснював всі правомочності власника (володіння, користування і розпорядження в повному обсязі) в межах повного сільськогосподарського виробництва, тобто не будучи обмеженим ніякими рамками. Емфітевта міг шменять господарське призначення землі (тільки не погіршувати), встановлювати на неї заставу і сервітути. Він отримував право власності на всі доходи і плоди. Як власник він користувався власницької захистом, тобто владельческими інтердиктами, і одночасно як уповноважених власника міг користуватися петиторном позовами.
Права емфітевзису переходили у спадок як за заповітом, так і за законом. Емфітевзис міг бути подарований (проданий) будь-якій третій особі. Однак емфітевта повинен був повідомити про це власника землі, оскільки останньому належить переважне право на покупку емфітевзису. Якщо ж власник землі відмовиться від свого переважного права, то емфітевта може продати свої правомочності будь-якій третій особі, передавши 2% ціни власнику землі.
Обов'язки емфітевти складалися в сумлінному і дбайливому господарюванні, добрий обробіток землі. Він зобов'язаний був платити всі належні на землю податки, виконувати інші державні і громадські повинності. Основний обов'язок емфітевти - сплата щорічної ренти (грошима і натурою), яка зазвичай була нижчою найманої плати.
Емфітевзис міг бути припинений, якщо емфітевта істотно погіршував земельний наділ, протягом трьох років не сплачував ренти або публічних податків.
Для захисту своїх прав емфітевта мав спеціальний вектігальний позов. Власник землі також мав позов проти емфітевти.