Хто заплатить за пенсіонера
Часи, коли взяти іпотеку можна було тільки до виходу на пенсію, відходять у минуле. Зараз вже у більшості банків в графі «максимальний вік позичальника» числа 70 і навіть 75. Остання умова діє для іпотечних програм Ощадбанку. Банк розвиває програму кредитування і на покупку заміської нерухомості або квартир у споруджуваних будинках для людей зрілого віку, які досягли стабільності і достатніх фінансових можливостей. З цієї причини недоцільно 40-річних позичальників обмежувати терміном кредитування строго в 55 - 60 років. Більшість високооплачуваних фахівців продовжують активно працювати і на пенсії або розвивають свій бізнес, тому зменшення кредитоспроможності на пенсії у них не відбувається. А щоб підстрахуватися від ймовірності смерті клієнта, банк пропонує записувати в созаемщики або в поручителі дорослих членів сім'ї. Вони зможуть продовжити виплачувати кредит.
Якщо діти не досягли достатнього для співпозичальника віку або доходу, банк розраховує на те, що родичі, яким квартира дістанеться у спадок, закінчать виплати по іпотеці. Законодавча норма про спадкування одночасно з майном і зобов'язань спадкодавця ─ додаткова гарантія. Але на практиці є певний ризик, пов'язаний з процедурою успадкування і переходу іпотечних зобов'язань, пов'язані з труднощами оцінки платоспроможності потенційних позичальників-спадкоємців. Юридична можливість і досвід подібної іпотеки є, наприклад, в банках США. При цьому економічна ситуація і доходи пенсіонерів повинні бути стабільні і прогнозовані. Для Росії поки немає такої можливості - занадто багато ризиків.
І все-таки і без співпозичальника або поручителя кредит пенсіонеру отримати можна. Головний ризик смерті страхують все банки, що пропонують іпотеку. У поєднанні із зобов'язаннями спадкоємців це може бути компенсацією ризику, крім ризику появи витрат, пов'язаних зі страховим відшкодуванням або боргами від спадкоємців.
«Життя» за подвійними тарифами
Ризики банку по кредитах для пенсіонерів позичальникові, звичайно, доводиться компенсувати за свій рахунок. Це може бути підвищений відсоток по кредиту або значне збільшення тарифу на страхування життя. За словами банкірів, частково фінансування програм довгострокового кредитування ускладнює небажання страховиків ризикувати з виплатами. Якщо страховики і погоджуються страхувати життя клієнтів-пенсіонерів, то послуга їм обійдеться вдвічі дорожче в порівнянні зі стандартними страховками. В результаті сумарні виплати позичальника тільки зростуть, особливо при іпотеці.
Поточна практика страхування показує, що страховики з недовірою ставляться до клієнтів старше 45 - 50 років, що відбивається і на ціні страховки.
«Довгі» кредити рекомендують тільки в крайніх випадках
30-річні кредити давно перестали дивувати. І хоча чим довше термін іпотеки, тим більше доведеться платити відсотків, «довгі» кредити знижують розмір щомісячного платежу. Звичайно ж, збільшення терміну кредитування дозволить звести до мінімуму регулярні платежі і отримати більше грошей за іпотекою, але, переплата з урахуванням відсотків за користування кредитом буде значною. Різниця в обсягах кредитування на 20 і 40 років невелика: при продовженні терміну кредиту в два рази сума його може бути більше до 15%. Головна перевага такої іпотеки - зниження навантаження на бюджет сім'ї.
Пропозиції банків до 40 років на іпотеку можуть бути, але їх вигода для клієнта сумнівна. Розглянемо стандартну іпотеку - кредит на $ 200 тис. Ставка - 10% річних (зазвичай зі збільшенням терміну кредитування вона також збільшується). При порівнянні кредитів на 20 і 40 років можна помітити, що зменшення щомісячного внеску за все на $ 232 переплата по кредиту збільшується на $ 352 080. Переплата зростає в геометричній прогресії, так як щомісячний (ануїтетний) платіж спочатку кредитування полягає на 90 - 95% з погашення% і про на 5 - 10% - тіла кредиту. Чи є сенс в такому терміні, вирішувати, звичайно, пенсіонеру-позичальнику.
Кредит в Росії на 40 років при обліку середньої тривалості життя, вартості нерухомості та процентної ставки передбачає дохід позичальника не менше $ 2-2,5 тис. На місяць на весь період виплат. А якщо ще згадати російські банки, які існують 40 років, то, крім Ощадбанку, і згадати нічого.
При подальшому розвитку іпотечного ринку та готовності споживачів до придбання таких кредитів банки зможуть пропонувати продукти з спадкоємною кредитом, а поки що менталітет і культура споживання складних фінансових послуг не досягли того рівня, який присутній на Заході, де такі продукти не рідкість, а звичайна практика ринку . Сьогодні середній термін вітчизняної іпотеки 7 років, «довгі» кредити є скоріше інструментом для позичальників, яким потрібно зменшити щомісячний платіж за всяку ціну.
Сбербанк: як отримати іпотеку пенсіонеру
У прагненні розширити свою клієнтську базу банки залучають позичальників всіма доступними засобами. Сьогодні особливі умови кредитування пропонують людям похилого віку. Ще зовсім недавно оформлення навіть невеликого кредиту для непрацездатного населення було справжньою проблемою, то зараз банки охоче йдуть назустріч кожному клієнту-пенсіонеру, надаючи кредитування навіть в такому сегменті, як іпотека.
Головною умовою при видачі кредитів пенсіонерам в Ощадбанку (крім підтвердження платоспроможності), є обов'язкове повне погашення до того, як позичальнику виповнилося 75 років.
Стандартний пакет документів для пенсіонера:
- довідки з Пенсійного фонду,
- Довідка з місця роботи,
- виписка з особового рахунку.
Якщо позичальник не може надати зазначені документи, то іпотечний кредит видають під заставу нерухомості. Можливо і поручительство родича.
Відсоткова ставка різна для кожного окремого випадку, але в загальному в кредитуванні пенсіонери не виграють, при збільшенні ризику для банку переплати будуть вище. Відсоткова ставка іпотеки для пенсіонерів Ощадбанку і ВТБ може бути в межах 11 - 20%, у банку Москви - в середньому 18,5%. Проблема для багатьох позичальників при іпотечному кредиті - необхідність сплати початкового внеску, розмір якого може змінюватися від 15 до 20 а то і 70%.
Іпотека без першого внеску
Іпотека без первісного внеску дозволяє багатьом пенсіонерам наблизити реальність стати власником заповітного житла. Обов'язкова умова в такому вигляді кредитування - застава нерухомості - власного житла або квартири, яку купують в іпотеку. Причому, як правило, банк бере до уваги ліквідність заставної нерухомості. Наприклад, квартира біля метро - безсумнівний плюс, а ось житло в новобудові в льон. області - скоріше мінус, але все дуже залежить від конкретної локації.
Іпотека без первісного внеску зазвичай оформляється під значно вищий відсоток, ніж звичайний кредит. Найчастіше, різниця становить 2-5% відсотків в рік, в кожному конкретному випадку вона залежить від ступеня ризику банку. Наприклад, при внеску до 30% ціни квартири ставка нижче від 2 до 3%.
При оформленні іпотечного кредиту без початкового внеску вище не тільки процентні ставки. Збільшується і розмір одноразової виплати банку за укладення самої угоди. Зазвичай вона становить 1 - 2% загальної суми, яка видається в позики. При відсутності власних коштів за оформлення договору позичальник змушений платити в кілька разів більше - від 7 - 8%.
Відрізняються і терміни відкриття іпотечної лінії. Щоб компенсувати свій ризик, банки збільшивши час кредитування, тим самим роблячи виплати по іпотеці більше.