Ю.С. Шемелева, експерт АГ «РАДА»
Перша проблема при покупці землі полягає в небажанні місцевої влади її продавати. Найчастіше вони наполягають на оренді, так як ставки орендної плати вище ставок земельного податку. Свою відмову чиновники зазвичай аргументують тим, що не можуть продати землю, поки її не поділили на федеральну і муніципальну. Але це не відповідає дійсності, так як це питання регламентований кількома нормативними актами.
Якщо організація викупити ділянку не хоче або не може, вона має право орендувати його, але не більше ніж на 49 років. При цьому договір оренди не буде перешкодою для подальшого викупу земельної ділянки.
Тому треба визначити, хто є розпорядником землі і має право її продати. Це дуже важливо, тому що при неправильно встановленому продавця договір з ним може бути через якийсь час визнаний судом недійсним.
Потім слід подати заявку на викуп. У двотижневий термін розпорядник землі повинен підготувати проект договору купівлі-продажу і передати його організації.
Якщо ж у купівлі землі організації відмовлять, доведеться звертатися до суду. Тільки він може зобов'язати розпорядника землі укласти з підприємством договір купівлі-продажу. Для цього необхідно заздалегідь підготувати проект договору і розрахувати вартість ділянки.
Купити можна як землю, яка є державною або муніципальною власністю, так і землю, яка вже знаходиться в приватному володінні.
Якщо організація купує землю у приватного власника, угода регулюється Цивільним кодексом. Відповідно до нього продавець і покупець визначають всі умови угоди, в тому числі і вартість землі, самостійно. Податківці можуть перевірити ціну за угодою на її відповідність ринковій ціні, якщо сторони договору є взаємозалежними особами.
Якщо ділянка є державною або муніципальною власністю, то його купівля-продаж (приватизація) регулюється Земельним кодексом.
Наступне питання, яке виникає у організації при викупі землі, - це яку ставку земельного податку при розрахунку її вартості має право використовувати місцеву владу?
Щороку ці ставки збільшуються, так як коригуються на бюджетний коефіцієнт, і ціна землі зростає в кілька разів.
Суд вказав, що при визначенні ціни земельної ділянки використовувати бюджетні коефіцієнти неправомірно. При цьому він послався на пункт 1 статті 17 Податкового кодексу, в якому сказано, що податкова ставка і порядок розрахунку податку є різними елементами оподаткування. Таким чином, бюджетні коефіцієнти ставку податку не змінюють, а застосовуються лише в цілях оподаткування. Тому вони не можуть враховуватися при розрахунку викупної ціни землі.
Багато фірм вирішили оскаржити не тільки бюджетні коефіцієнти, а й самі ставки земельного податку, на підставі яких визначається викупна вартість землі.
Однак до сих пір не існує єдиного порядку визначення (диференціації) місцевих ставок, а на федеральному рівні не встановлені максимальні ставки земельного податку.
Використовуючи ці аргументи, організації заявляють в суді, що вартість землі слід розраховувати виходячи з середніх ставок земельного податку. Правда, з цього питання суди приймають абсолютно суперечливі рішення, як на користь організацій, так і на користь розпорядників землі.
Досить поширена ситуація, коли одна будівля знаходиться у власності у двох і більше організацій, причому одна або кілька з них - державні. В такому випадку, вирішивши викупити землю, підприємство також зіткнеться з серйозними проблемами: землю йому віддадуть тільки в оренду.
Однак розпорядники державної землі мають іншу думку, посилаючись на пункт 3 статті 36 Земельного кодексу. У ньому сказано, що якщо приміщення в будівлі належать одним організаціям на праві власності, а іншим - на праві господарського відання, то вони можуть придбати земельну ділянку під ними в оренду. Правда, ця норма є диспозитивної: інший закон може встановити інші правила.
Які документи потрібні на покупку землі приватній особі? І як дізнатися справжню вартість землі?
Biksan. Ви писали:
"Які документи потрібні на покупку землі приватній особі? І як дізнатися справжню вартість землі?"