Чомусь сильний міф, що квартиру в іпотеку продати неможливо. Причини виникнення помилкової думки зрозумілі - право власності обмежене, а значить, право вільного розпорядження квартирою теж. Але ж обмеження можна зняти.
Чи дозволить банк
Квартира оформлена в кредит належить позичальнику, проте є заставним забезпеченням позики. Право власності позичальника обмежується до тих пір, поки кредит не буде повністю погашений. У квартирі можна жити, але продати, подарувати, обміняти її без дозволу банку не можна.
Думка, що банки не дають таких дозволів, - це міф. Ніяких проблем тут немає, крім того, що за згоду доведеться заплатити близько 1% від суми кредітоваанія. Так, існують банки, які не те щоб забороняють, але не схвалюють такі операції і всіляко їм перешкоджають. Наприклад, за допомогою високих штрафів за дострокове погашення, затягування видачі дозволу або ж заборони на самостійний пошук клієнтом покупця. Але таких мало.
Відмова банку може бути пов'язаний з окремими умовами договору. Наприклад, якщо клієнт бажає продати квартиру в період, коли діє мораторій на дострокове погашення. Але це тимчасова заборона. До того ж, є спосіб здійснити операцію в такій ситуації, і ми про нього розповімо.
Загалом, якщо банк влаштовує ціна (повинна перевищувати суму заборгованості) та інші пункти угоди, то він не буде проти.
Способи продажу власності без дозволу банку
Без дозволу банку продати квартиру, оформлену в іпотеку, можна тільки після зняття обтяження. Тому якщо не хочете, щоб банк брав участь в угоді, доведеться погасити борг. Є два способи.
Взяти ще один кредит
Якщо дозволяють фінансові можливості, можна взяти споживчий кредит готівкою і за допомогою отриманих коштів погасити залишок заборгованості за іпотечним кредитом. Квартира стане беззастережно вашої, і ви зможете продати її «в звичайному порядку».
Знайти покупця, який не боїться ризику
Знаходьте покупця, і він під чесне слово (під розписку) дає вам гроші на погашення заборгованості. Ви платите банку, знімаєте обтяження і робите з квартирою, що хочете.
Найзручніший варіант, який позбавляє від зайвих витрат часу і грошей на всілякі переоформлення. Але не кожен покупець піде на такий ризик. Адже після сплати боргу продавець може відмовитися від операції, так як це зобов'язання ніде не прописано.
Способи продажу квартири з дозволу банку
Почніть з відвідування відділення банку. Проконсультуйтеся з менеджером по іпотечних кредитах. Будьте готові до «допиту» на тему «чому вирішили продати?». Якщо банк згоден, то не виключено, що він сам запропонує вам оптимальну схему реалізації житла.
Далі потрібно написати заяву, щоб банк видав письмовий дозвіл. Отримавши відповідь, повідомте банку всі умови угоди: час і місце здійснення угоди, дані про агентство нерухомості (якщо угода здійснюється з його участю), способи погашення заборгованості і т.д.
Вивчивши отриману інформацію, банк може внести зміни або доповнення, щоб убезпечити себе. Доведеться погодитися.
Без участі банку в угоді
Всі робите самі. Знаходьте покупця, обговорюєте умови, домовляєтеся і дієте таким чином:
- Звертаєтеся до відділення банку, дізнаєтеся залишок заборгованості за кредитом. Просіть видати довідку (або виписку), в якій написано, скільки ви повинні. Вона потрібна для того, щоб покупець переконався, що ви не збрехали, називаючи суму боргу.
- Укладаєте з покупцем попередній договір купівлі-продажу (в нотаріальному порядку).
- Чи отримуєте від покупця частину грошей для оплати боргу. Решту суми покупець може покласти в банківський сейф.
- На отримані від покупця кошти гасіть кредит. Або ж це може зробити сам покупець. Як домовитеся. Для покупця краще заплатити самостійно. Платіжний документ оформлять на його ім'я, і це буде служити доказом того, що кредит погасив саме він.
- Банк видає документи для зняття обтяження - заставу, довідку про відсутність заборгованості.
- Відправляєтеся в реєстраційну палату і знімаєте обтяження. Процедура займе близько місяця.
- Отримавши «повне» право власності, відправляєтеся разом з покупцем до нотаріуса і оформляєте договір купівлі-продажу. Перехід права власності і договір реєструються в реєстраційній службі. Після цього отримуєте решту суми.
Ви знаходите покупця і домовляєтеся з ним, але супроводом угоди займається банк, за що бере комісію. Алгоритм наступний:
- Банк відкриває дві сейфи. За їх оренду він візьме комісію. Чому осередки, а не грошові перекази? Це набагато дешевше. В якості альтернативи можна відкрити депозит.
- Покупець розподіляє грошові кошти на дві частини і кладе їх в різні осередки. Сума грошей в першій клітинці дорівнює залишку по іпотеці. У другій - різниці між вартістю квартири і залишком по кредиту. Умовою доступу до осередку продавця може бути пред'явлення зареєстрованого договору купівлі-продажу та свідоцтва покупця про право власності на квартиру. Якщо операція не відбудеться, покупець зможе забрати свої гроші.
- Після розміщення грошей в осередках банк відправляє пакет документів в реєстраційну палату, щоб зняти обтяження.
- Після зняття обтяження оформляється угода купівлі-продажу у нотаріуса. Важливий нюанс: нотаріуса зазвичай вибирає банк.
- Договір і свідоцтво про право власності реєструються в реєстраційній службі.
Продаєте не саму квартиру, а іпотечний кредит на неї. Нерухомість продовжує бути заставним забезпеченням. Кредитний договір переоформляється на нового позичальника - покупця, який бере на себе зобов'язання по кредиту і стає новим власником житла.
Це можливо, якщо покупець влаштує банк як позичальник. Тобто покупцеві доведеться надати відповідний пакет документів (в тому числі довідки про доходи). При цьому немає гарантії, що покупець отримає іпотеку на тих же умовах. Банк може застосувати в договорі з ним діючі тарифи - вищі за ті, що були кілька років тому.
Продавець отримує різницю між вартістю квартири і залишком боргу по кредиту, але банк в цій операції вже участі не бере.
«Іпотека в іпотеку»
Покупець також має здатність скористатися подібним кредитом для придбання квартири, обтяженої інший іпотекою. При цьому кредитуватися він може як у вашому банку, так і в іншому. Якщо він оформляє позику в іншому банку, то останній може провести рефінансування боргу в вашому фінансовому закладі. Сумнівна і незручна схема.
Поліпшення житлових умов
В цьому випадку квартира продається з метою придбати більш дороге і комфортне житло. Якщо з поточним кредитом проблем немає, банк може схвалити новий кредит для покупки іншого житла. Наявна квартира продається, і гроші йдуть на часткову оплату нового боргу.
Ризики і складності
Вигода для продавця сумнівна, так як квартири в іпотеці доводиться продавати за зниженою ціною. Процес укладання угоди тривалий і складний, розрахунки в більшості випадків ведуться готівкою, і це відлякує покупців. Залучити їх можна тільки пропозицією ціни на 5-10% нижче ринкової.
Витрати на проведення операції завжди вище, ніж при продажу квартири, не обтяженої кредитом. Зазвичай продавець оплачує підготовку документів, а покупець - оформлення угоди. Ріелтори - якщо скористаєтеся їх послугами - візьмуть вищі комісійні за складність угоди.
Якщо об'єктом кредиту є житло на стадії будівництва. доведеться запитувати у забудовника дозвіл на переоформлення договору, а це теж коштує грошей. Дозвіл передається в банк.
Продати квартиру в іпотеку можна. Однак готуйтеся до того, що це буде довго і дорого. Алгоритми продажу прості, але на практиці кожен пункт змусить понервувати. Що ж, угоди з нерухомістю і без іпотеки вимагають часу і терпіння, а з оформленим кредитом - тим більше. Якщо ви впевнені, що воно того варто, не відмовляйтеся від цієї ідеї.
Зверніть увагу на: