Як відстоювати свої права, якщо будинок не визнають аварійним
Тому, якщо ви вважаєте, що ваш будинок знаходиться в аварійному стані, потрібно звернутися в таку комісію із заявою про проведення оцінки приміщення встановленим вимогам, приклавши до заяви обгрунтовують даний факт документи (наприклад, висновок експерта).
Якщо комісія не реагує на вашу заяву, потрібно йти в суд з вимогою визнання незаконним її бездіяльності і обязании скласти висновок про стан будинку (приміщення). Звертатися до суду з вимогою визнання житлового приміщення непридатним для проживання не має сенсу. Суд на підставі п. 1 ч. 1 ст. 134 ЦПК РФ відмовить у прийнятті такої позовної заяви, оскільки вирішення цього питання знаходиться не в його компетенції. Це прерогатива виключно міжвідомчої комісії.
А що робити, якщо комісія провела обстеження будинку формально і визнала його придатним для проживання, а насправді жити в такому будинку неможливо?
В Огляді роз'яснено, що в цьому випадку потрібно звертатися в суд з позовом про визнання рішення міжвідомчої комісії незаконним. Суд перевіряє, чи винесено висновок компетентним складом міжвідомчої комісії, залучався до роботи комісії власник житлового приміщення або уповноважена ним особа, а також експерти проектно-вишукувальних --організацій.
Крім того, суд з'ясовує, проводилася чи оцінка фактичного стану житла на предмет його відповідності встановленим вимогам, для чого в необхідних випадках призначаються експертизи.
Якщо суд визнає рішення комісії незаконним, він зобов'яже її провести обстеження житлового приміщення (житлового будинку) ще раз. При цьому суд не вправі вирішувати наперед істота рішення, яке повинно бути прийнято. Тобто на комісію не може бути покладено обов'язок, наприклад, визнати житлове приміщення непридатним для проживання.
Будинок зносять, а що натомість?
Якщо будинок не включений в таку програму, при його знесення власникам виплачується викупна ціна за їх приміщення (ст. 32 ЖК РФ). Інша квартира їм може бути надана тільки при наявності відповідної угоди, досягнутої з органом місцевого самоврядування, і тільки з заліком її вартості в викупну ціну (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
В Огляді звертається увага на те, що, якщо власник вибрав в якості компенсації варіант з новою квартирою, але що надається йому житло його не влаштовує, виселити його в таку квартиру не можуть. У такій ситуації власнику виплачується викупна ціна Ізи-травнем приміщень.
Що входить в викупну ціну
Викупна ціна вилучається житлового приміщення включає в себе:
- ринкову вартість житлового приміщення;
- збитки, завдані власнику його вилученням;
- суму компенсації за невироблених капітальний ремонт (п. 7 ст. 32 ЖК РФ).
В Огляді Президія Верховного суду РФ вказав, що в викупну ціну також входить вартість частки у праві власності на спільне майно в підлягає знесенню будинку, включаючи частку в праві власності на земельну ділянку під будинком.
До складу збитків, заподіяних власнику вилученням у нього житлових приміщень, входять витрати, понесені у зв'язку зі зміною місця проживання, тимчасовим користуванням іншим житловим приміщенням до придбання у власність іншого житла, переїздом, пошуком іншого жилого приміщення для набуття права власності на нього, оформленням права власності.
Однак розмір таких витрат не повинен бути надмірним. В Огляді Президією Верховного суду РФ наведено приклад необґрунтованих вимог про відшкодування збитків, заподіяних власнику вилученням у нього житлових приміщень. Так, необгрунтованими будуть вимоги про стягнення збитків, що виразилися у витратах на оплату за наймання двокімнатної і однокімнатної квартир в період вирішення питання про виплату викупної ціни, якщо рішення про вилучення було прийнято щодо однієї кімнати в будинку коридорній системи.
На компенсацію за невироблених капітальний ремонт можуть розраховувати тільки власники, які приватизували приміщення в багатоквартирному будинку, що вимагає капітального ремонту. Це випливає з положень ст. 16 Закону РФ від 04.07.91 № 1541-1 «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації».
Правила для соцнайму
А як буде визначатися площа нового житла, якщо об'єктом найму в будинку, що зноситься будинку була кімната в комунальній квартирі?
В Огляді вказано, що в цьому випадку необхідно враховувати:
- загальну площу кімнати;
- площа допоміжних приміщень, які перебували при такій кімнаті і використовувалися виключно для її обслуговування (наприклад, комора);
- частку площі допоміжних приміщень всієї комунальної квартири в цілому (-кухні, туалету, ванної і т.д.).
Конкретні терміни знесення багатоквартирного будинку та відселення мешканців у ньому осіб визначає орган місцевого само-управління. Але що робити, якщо подальше проживання в аварійному житловому приміщенні створює загрозу для життя і здоров'я наймача і членів його сім'ї? У такій ситуації потрібно звертатися в суд. Він має право зобов'язати орган місцевого самоврядування надати даним особам інше благо-влаштоване житлове приміщення у позачерговому порядку.