У будинку, що будується продається квартира. Але продає її не саме Забудовник, а іншу юрособу (або фізособа), що є співінвестором будівництва. Продаж відбувається шляхом уступки прав вимоги на майбутню квартиру.
Які помилки тут допускають Покупці?
Купівля квартири з переуступки прав відбувається, найчастіше, на завершальних фазах будівництва будинку, і має на увазі наявність проміжної ланки (Продавця) між Покупцем і Забудовником. У зв'язку з цим, Договір переуступки прав на квартиру має деякі специфічні ризики для Покупця, не знаючи які, він може допустити ряд помилок. Про це нижче.
Типова ситуація, коли Продавець (юрособа або фізособа) демонструє Покупцеві свій договір з Забудовником. з якого видно, що він (Продавець) має право на отримання у власність однієї або декількох квартир в будинку, що будується після його добудови і здачі в експлуатацію.
Сам Забудовник при цьому підтверджує, що дійсно такі-то квартири відходять Продавцю на підставі його інвестиційної участі в проекті, або на підставі погодженого з ним взаємозаліку, або ще на якомусь підставі. При цьому, Забудовник не заперечує проти того, щоб Продавець відступив своє право вимоги на одну з квартир третій особі (Покупцеві).
Покупець, прочитавши цей цікавий документ, і отримавши запевнення Забудовника. заспокоюється і здійснює операцію - передає Продавцю гроші за майбутню квартиру під Договір поступки права вимоги (Договір цесії).
Тут Покупець допускає відразу кілька помилок. які можуть вийти йому боком в майбутньому.
По-перше, далеко не кожен договір Продавця з Забудовником гарантує наявність у Продавця безумовних прав вимоги (які той планує передати / продати) на квартири в будинку-новобудові. Різних договорів з Забудовником може бути кілька типів, наприклад, Попередній договір купівлі-продажу квартири. Договір інвестування. Підрядний договір (за яким квартири передаються підряднику на умовах взаємозаліку), Договір пайової участі. і т.п.
При цьому державну реєстрацію підлягає тільки Договір пайової участі в будівництві (ДДУ). а значить факт наявності у Продавця прав вимоги на квартиру (квартири) в дійсності підтверджується тільки цим договором (ДДУ).
Важливо, що і поступка прав за цим договором також реєструється в Росреестра (тобто посвідчується державним органом).
Права на квартири, що будуються, позначені у всіх інших договорах, НЕ реєструються і не підтверджуються державою; ці права обумовлені тільки поточними стосунками Продавця і Забудовника. і можуть бути змінені, доповнені, оскаржені, анульовані і т.п. Відповідно, і поступка прав на підставі цих договорів, теж може змінитися, виявитися необгрунтованою або зовсім втратити свою силу.
По-друге, якщо державну реєстрацію Договору переуступки права вимоги НЕ відбувається (коли у Продавця з Забудовником укладений якийсь тип договору, крім ДДУ), то це відкриває можливість для «подвійних продажів» квартир в будинку, що будується. Що це таке - дивись за посиланням.
По-третє, навіть якщо поступка права відбувається по ДДУ (з державною реєстрацією поступки), то і тут може спливти неприємність для Покупця. Справа в тому, що ціна покупки квартири за Договором переуступки прав. як правило, відчутно вище, ніж вартість тієї ж квартири, відображена в самому ДДУ. Воно й зрозуміло, адже Продавець вносив гроші за ДДУ Забудовнику набагато раніше і на інших умовах. Але в разі розірвання ДДУ або визнання його недійсним. Забудовник поверне вже кінцевому Покупцеві тільки ту суму, яка була вказана в ДДУ. а не ту, яку Покупець сплатив Продавцю за Договором переуступки прав вимоги квартири.
В інших випадках (при інших типах договорів), ризики Покупця значно зростають, і угода буде вимагати ретельного вивчення відносин Продавця і Забудовника. їх взаємних зобов'язань, гарантій, умов вирішення спорів, юридичних наслідків цих суперечок, і т.д. І тут вже без додаткової консультації юриста не обійтися.
Купівля прав вимоги на основі ДДУ на увазі також реєстрацію самого Договору переуступки права вимоги. а значить, виключає можливість «подвійних продажів» (два рази зареєструвати права на одну квартиру неможливо).
Передачу грошей за квартиру тут рекомендується проводити так само, як це прийнято на вторинному ринку - після реєстрації договору, через банківську комірку (готівкові) або акредитив (безнал).
На випадок розірвання попереднього договору (ДДУ), Покупцеві слід правильно скласти умови поточного Договору уступки права вимоги. А саме - передбачити в ньому можливість розірвання або визнання недійсним первинного договору (ДДУ), і якщо таке трапиться, то Продавець зобов'язується компенсувати Покупцю різницю між ціною, яку поверне Забудовник. і фактичною ціною угоди з переуступки прав на квартиру.
При покупці квартири за Договором переуступки прав вимоги. Покупцеві не варто забувати ще один нюанс. А саме - виплатив чи Продавець Забудовнику всю суму за квартиру, що будується? Якщо у Продавця залишився борг перед Забудовником. то сума угоди з переуступки прав на квартиру повинна зменшитися на суму цього боргу, так як його тепер доведеться виплачувати Покупцеві.
Дізнатися про наявність або відсутність боргу за конкретну квартиру, можна у Забудовника. запитавши у нього Акт звірки платежів по цій квартирі. А саму переуступку прав оформляти слід тільки з відома (згоди) самого Забудовника. незалежно від того, чи вказано таку умову в договорі (в первісному ДДУ). Письмова згода Забудовника знімає з Покупця ряд можливих негативних (спірних) наслідків такої переуступки.
Як грамотно купувати квартиру в новобудові, докладно розказано в нашейПОШАГОВОЙ ІНСТРУКЦІЇ (в розділі для первинного ринку).