Давайте з вами розглянемо питання, що цікавлять багатьох громадян питання щодо термінів іпотеки. Який термін найвигідніший? Скільки грошей потрібно взяти в банку, щоб мати можливість її виплачувати?
Коли в своїх постах я розповідаю про переваги і негативних умовах іпотеки, багато користувачів натякають мені на те, що, проводячи різні розрахунки, я не враховую моменти, пов'язані з процесом інфляції.
8 (800) 350-30-02
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!
Мовляв, інфляція призводить до зростання заробітний плати, відповідно, з кожним роком людям виплачувати щомісячний внесок набагато простіше. А ще інфляція призводить до того, що громадяни, які взяли кредит, з кожним роком все менше «заморочуються» з приводу його дострокового погашення.
Що ж, давайте розберемо цю ситуацію. Уявіть собі, що є два простих громадянина. Кожен з них взяв кредит. Перший підписав договір на 10 років, а другий - на 20. Річна процентна ставка становить 12%. Суми кредиту різні, але через відмінності в узятій суму і терміни кредиту, щомісяця вони вносять в банк ідентичну суму.
Дані по першому кредиту виходять наступними: термін - 10 років, сума кредиту - 2 мільйони рублів, щомісячний внесок - 28694 рублів 19 копійок.
Дані по другому кредиту: термін - 20 років, сума кредиту - 2605989 рублів 56 копійок, щомісячний платіж - 28694 рублів 19 копійок.
Я спеціально підібрав суми кредиту таким чином, щоб всі дані збігалися абсолютно точно, особливо це стосується аннуітентного платежу.
У нашій ситуації ми розглядаємо житло, яке знаходиться в одному з регіонів нашої країни і ціна за квадратний метр на даний момент складає 55 тисяч рублів. Якщо пам'ятаєте, в інших постах я вже говорив, що ціна на квартиру зростає разом з інфляцією. Так відбувається у всіх регіонах. Щоб ми прирівняли ціни квартир до московських, нам потрібно помножити їх на 3 або 6. Те ж саме можна зробити і з кредитами.
Підбираючи наших можливих героїв, ми взяли до уваги, що вони обидва мають однакову платоспроможністю, і початковий внесок по кредиту також однаковий. Відповідно, площі купуються квартир рівні.
За кредитом з 10-річним терміном громадянин виплатить 28694,19 * 12 * 10 = 3443302,8 рублів.
У той же час по 20-річного терміну кредитування загальна сума платежів буде в два рази більше, так як термін погашення кредиту в два рази довше. Вона складе 6886605,6 рублів.
Другий учасник експерименту при більшій сумі кредиту набуває житло загальною площею 47 кв.м. (2605989.56 / 55000 = 47,38163 кв.м.).
Вартість даних квартир через 20 років становитиме відповідно:
- в першому випадку - 36,36364 * (55000 + 4000 * 19) = 4763637 рублів;
- у другому випадку - 47,38163 * (55000 + 4000 * 19) = 6206994 рублів.
Отже, раз ми все порівнюємо, то виходить, що в першому випадку, де термін кредиту становив 10 років, людина другі 10 років взагалі кредит не платив. А просто відкладав щомісячний платіж.
Перший і другий позичальник, як ми пам'ятаємо, платили щомісяця однакову суму (28694 рублів 19 копійок), витрачена сума становить 6886605 р. 60 коп.
Через 20 років перший позичальник, кредитний термін якого становив 10 років, має квартиру вартістю 4763637 рублів і готівкові гроші в розмірі 3443302 р. 80 коп. Тобто всього 8206939 рублів.
У другому випадку у людини велика за розмірами квартира, ціна якої через ці 20років становить 6206994 рублів.
А давайте припустимо, що наш перший герой не збирав гроші в тумбочку, а вносив їх у банк під відсотки. Наприклад, умови утримання Ощадбанку складають 7% річних. Разом за 10 років у нього збереться 4937806 рублів. В цілому вся сума буде дорівнює 9701444 рублів.
Коли кредит за 10 років вдало виплачений, цілком можна зважитися на новий, але вже для придбання більшої квартири. Ставка складе 15% річних, так як за минулі роки вона збільшилася. Та ще й вплив інфляції. Але при всьому при цьому щомісячні виплати повинні бути в такому ж обсязі, що і раніше.
В даному випадку наша сума кредиту складе 1778548 рублів. Укладаємо договір з банком на 10 років. Так як ціна за квадратний метр вже зросла до 95000 рублів, то площа квартири становитиме 18,72 кв.м. Наступні 10 років потрібно буде вносити ті ж 28694.19 рублів щомісяця. Тобто за 20 років наш перший герой виплачує два кредити.
Підводимо підсумок - в першому випадку за 10 років виплачено два кредити, квартира має площу 51,05879 кв.м. а її ціна складає 6 892937 рублів. У другому випадку - 20 років кредиту, одна квартира загальною площею 47,3816284 кв.м. вартістю 6206994 рублів.
Як не крути, довгий кредит завжди невигідно. Та й взагалі, як би не був потрібен кредит, він завжди приносить людині збитки.
Розумна людина, придбавши ще одну квартиру в кредит, обов'язково замислиться над тим, що нерухомість завжди може приносити прибуток. Припустимо, він здасть це житло в оренду, а оплата складе 400 рублів за квадратний метр. Зробимо прості розрахунки і побачимо, що прибуток за рік складе 898 560 рублів (10 * 12 * 400 * 18.72 = 898 560).
І це без урахування індексації. Проїндексировав суму оренди, та ще й витративши її на дострокове погашення, ми реально отримаємо 1,5 мільйона прибутку. Вигода цих маніпуляцій очевидна: скорочується термін виплати кредиту, за час, виплачене достроково, йде накопичення фінансів, 8-10 тисяч рублів на місяць, отриманих за оренду.
Який можна зробити висновок з наведеного вище прикладу?
Кредит, терміном на 10 років, при меншій сумі і меншої площі, вигідніше, ніж довгостроковий. Краще вже відкладати гроші, ніж 20 років виплачувати щомісячні внески, нехай навіть через інфляцію вони будуть здаватися не такими значними.
Як би не був потрібен кредит, найкраще відкрити накопичувальний рахунок в банку і щомісяця переводити туди посильну суму. Куди гірше витрачати цю ж суму на оплату кредиту. Накопичення - це завжди плюс, а погашення кредиту - це величезний мінус, де відсотки мають негативний "відтінок».
Пропоную вам розглянути ситуації іншого характеру.
Якщо динаміка зростання цін на житло не змінюється, то дохід людини, яка взяла кредит, зростає. Значить, він може погашати кредит більшими внесками. Наші приклади стосуються ситуацій, де позичальники мають однаковий розмір щомісячної виплати. Таким чином, стає зрозумілим, що в першому випадку кредит буде погашений швидше.
Коли у першого позичальника звільняються кошти, він їх може вкласти в банк. Виходить, що в першому випадку йде прибуток в 7% річних, а в другому випадку триває втрата коштів, що дорівнює 12% річних.
У наш час люди вважають, що краще за все платити по кредитах довше і меншу суму, ніж зробити це швидше. Адже через зростання інфляції суми платежів стають не такими відчутними. Але це помилка. Кредит - це завжди втрата зайвих грошей. Так що намагайтеся його погашати якомога швидше.
Сам собою напрошується висновок - докладете всіх зусиль, щоб погасити кредит достроково.
Як надходити під час нестабільності в економіці?
Після того, як позичальники отримали кредит і придбали квартири, їх ціна стала різко зростати. Причин може бути безліч. І інфляція в цій ситуації не має ніякого значення. Наприклад, з'явилися якісь складнощі в законодавстві або технологіях будівництва. Будувати стало дорожче, на квартири вторинного ринку підвищилися ціна. Взагалі вартість житла за один квадратний метр піднімається на 10 тисяч рублів на рік.
При 10-річному кредиті квартира після 20 років вже буде мати вартість в 8909091 рублів (36,36364 * (55000 + 10000 * 19) = 8909091).
У другому випадку її ціна складе 11 608 498 рублів.
Але не забувайте, що перший позичальник виплатив свій кредит 10 років тому, і за цей час накопичив 4,9 мільйона рублів. Тобто, при однакових затратах, перший позичальник матиме баланс в 13,8 мільйона рублів. Щоб наш другий позичальник хоч як то поправив своє становище, ціни на квартири повинні збільшитися в три рази. Але ми розуміємо, що це неможливо, так як купівельна спроможність громадян не росте при відсутності інфляції.
У тому випадку, якщо позичальник після виплати першого кредиту візьме його знову під 15% і придбає житло в 11,4745 квадратних метра, то після закінчення терміну другого кредиту, вартість квартир зрівняється.
І все-таки, існує хоч якась можливість вважати другий кредит вигідним? Що для цього має статися? По суті, якщо зростання цін буде перевищувати кредитну ставку, тоді наші розрахунки покажуть наступне. При зростанні цін на 12,1% за один квадратний метр житла потрібно буде заплатити 152 641 рублів. Після закінчення 10 років сума зросте до 474 506 рублів. До кінця 20-річного терміну квартира буде в першому випадку коштувати 17254763рублей, а в другому - 22482866 рублів. Якщо порахувати різницю, то ми зможемо реально побачити, що різниця між цими сумами перевищить прибуток першого позичальника. Але так як наш перший позичальник ще встиг придбати невелику квартирку, він знову обходить другого товариша по прибутку.
Через високу інфляцію різко зросла кредитна ставка до 25% річних. Стає зрозумілим, що перший позичальник не зможе придбати собі ще одну квартиру після закінчення терміну кредитування. Але не забувайте, що ставка по кредитах залежить від ставки рефінансування Центрального банку.
Таким чином, перший позичальник, успішно звільнився від кредиту, може спокійно покласти свої фінанси на накопичувальний рахунок. Тільки ставка вже буде не 7%, а цілих 15-20%. Не варто навіть пояснювати, що це дуже вигідно.
Звичайно, ми можемо зараз напридумувати найскладніші шляхи, щоб залишити нашого першого позичальника біля розбитого корита. Але людина, зв'язуючись з банками-кредиторами, обов'язково уважно стежить за ситуацією на ринку нерухомості.
І вже точно зможе визначитися з тим, як далі поступати з вивільненими грошима: купити нове житло або вкласти їх в банк. Та й в банках працюють далеко не дурні люди. Вони реально оцінюють ситуацію і ніколи не видадуть кредит, який буде їм не вигідний.
Але якщо вже ви так хочете, давайте спробуємо намалювати невигідну для першого героя ситуацію з кредитом.
Люди взяли кредити, і тут в країні починається божевільна інфляція, в банках суцільні ризики. Ставки по кредитах виросли до 25%, а за вкладами до 15%. Вартість житла збільшується на 20% в рік. У даній ситуації один квадратний метр коштує через 10 років 283787 рублів. А через 20 років складе вже 1757140 рублів.
Якщо перший позичальник, погасивши свій перший кредит, захоче повторити процедуру, то він зможе придбати лише 4,44 квадратних метра житла за суму в 1261322 рублів. Да уж, повірте, це точно абсолютно невигідно для позичальника.
Добре, розберемося з ситуацією по банку. Припустимо, перший позичальник вклав свої гроші в банк під 15% річних. Прибуток становитиме 755921,8 рублів.
Разом, перший герой володіє 36,36364 квадратними метрами житла за 6389600,6 рублів. Та ще додати прибуток по банку. Загальна сума виходить 7145522,4.
Наш другий піддослідний має 47,3816284 квадратних метрів загальною вартістю 8325615,4рублей.
Наочно видно, що як не крути, другого щастить більше у всіх випадках.
У нас вийшло намалювати сумну картинку, та тільки інфляція становить 9-11%, а не 20%. І кредитні ставки виростуть не більше ніж на 5%, а не на передбачувані 10%.
Звичайно, якщо ви вмієте вгадувати майбутнє, сміливо звертайтеся в банк за кредитом на термін до 30 років. Взагалі незрозуміло, як ви зглянулися до читання моєї статті. Адже десь там, на особистих островах, вам не повинно бути ніякого діла до моїх розрахунків.
Як не крути, банки завжди краще будь-якого обивателя мають інформацію на найближче майбутнє.
Вони припинять видавати кредити, як тільки відчують небезпеку, що насувається. А якщо і будуть складати договори по кредитах, то процентна ставка там буде вже не 12%, а 25%. Наша перша ситуація якраз підходить під цей формат.
Її можна сміливо прирівняти до фантастичним розповідям. Уявіть собі таку картину. Недалеке майбутнє. На Землі тільки позичальники і банки. Рубль упав нижче плінтуса, зарплати і ціни виросли в 100 разів. Наш сміливий перший герой зумів виплатити борги, але не зміг нічого купити, крім квартири в 36 квадратних метрів.
А ось другий герой, більш прагматичний, всього лише за одну зарплату сплатив весь борг по кредиту і має у власності квартиру в 47 кв.м. Зрозуміло, що його кредит виявився вигідніше першого варіанту. Ну, як вам картинка? Хороша? Ось тільки не для Росії вона. Може бути десь там, на Африканському континенті, таке і можливо, але тільки не у нас.
Важко навіть уявити, що має відбутися в російській економіці, щоб ці фантастичні картинки стали реальністю. І навіть якщо нафта впаде до 30 центів за барель, зарплати ніколи не піднімуться в 100 разів.
Реальність виглядає куди більш плачевно. При таких цінах на нафту, а вони грають величезну роль у всій економіці країни, відбувається жахливий скорочення штатів. Працювати залишаються одиниці, ось тільки у них з часом зможе піднятися зарплата. А бюджетники просто перестануть працювати.
Ряди безробітних поповнять мільйони громадян. Жити буде не на що. А якщо ви везунчик і все-таки залишилися на своєму робочому місці, тієї зарплати, що ви отримаєте, буде вистачати хіба що на шматок хліба. Може ви і примудрилися знайти заповітні 11 кв.м. без особливих вкладень.
Ну що, панове, робимо висновок. Давайте залишимо фантастику мрійникам. У нашому реальному житті зростання зарплати становить 10%, це в умовах сучасної інфляції. А ставки по кредиту поки залишилися на колишньому рівні і складають 12%. Як би ви не раділи ілюзорного підвищенню доходу, він не врятує вас від втрат по кредитах. Перспективніше всього погашати кредит достроково. Вкладайте гроші, що звільнилися в банк під відсотки, це значно поліпшить ваше фінансове становище.
8 (800) 350-30-02
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!
Чи була Запис корисна? Так Ні 5 з 6 читачів вважають Запис корисною.