За деяким винятком, договір оренди земельної ділянки буде мати юридичну силу тільки після держреєстрації.
Для успішного проходження процедури реєстрації прав на землю обов'язковою умовою буде оплата мита і надання повного комплекту документів, а також коректно складений договір оренди.
Нормативна база
Ст. 11.1 ЗК РФ визначає земельну ділянку як частину земної поверхні з визначеними межами.
Орендні відносини припускають надання орендарем майна у тимчасове користування орендодавцю за встановлену плату, умови таких відносин позначені в договорі, який укладається в письмовій формі і повинен бути зареєстрований (п.2 ст. 609 ЦК РФ).
Що стосується договорів укладених або продовжених на невизначений термін, то вони можуть бути розірвані в будь-який момент. причому як за угодою сторін, так і на вимогу однієї з них, якщо вимога була озвучена за 3 місяці (п. 2 ст. 610 ЦК України).
У систему нормативів земельного законодавства входять:
- Податковий кодекс ,
- Житловий Кодекс,
- Водний Кодекс,
- Адміністративний Кодекс,
- Закон про охорону навколишнього середовища,
- Закон про землеустрій і т.д.,
А головним нормативним документом, що регулює земельні відносини, є Земельний Кодекс. розкриває норми, визначені в Конституції РФ і ГК РФ.
Термін договору, що підлягає держреєстрації, починається з дня реєстрації (п. 3 ст. 433 ЦК України), а початком дії договорів, термін дії яких менше 1 року, є момент одержання акцепту оферти особою, що спрямувало її (п. 1 ст. 433 ЦК РФ).
Перелік документів для реєстрації права
- Оригінал заяви встановленого зразка з підписом заявника, заповнений від руки або за допомогою машин. Заява може подати нотаріус. якщо договір оформлений нотаріально;
- виписка з ЕГРЮЛ (оригінал і копія), якщо одна зі сторін - юридична особа;
- документ про сплату державного мита (оригінал і копія), за винятком випадків, коли заявник звільнений від сплати мита за ст. 333.35 НК РФ;
- згода органів опіки та піклування (якщо власник або співвласник не досяг віку 14 років, обмежено дієздатний чи недієздатний);
якщо майно знаходиться в заставі: письмову згоду заставодержателя на відчуження майна (2 копії);
Одночасно з установчими документами будуть потрібні:
- документ про постановку на облік в ФНС;
- довідка про присвоєння кодів статистики;
- документ, що підтверджує факт внесення в ЕГРЮЛ запису про юрособу;
- договір оренди з усіма додатками, оригінал і копія або 2 оригінали;
- згоду на розпорядження власника в разі, якщо майно знаходиться в державному чи муніципальному володінні;
- якщо від імені ФО діє представник: нотаріально завірена довіреність або інші, прирівняні до них згідно п. 3 ст. 185 ГК РФ;
- документ, що засвідчує особу заявника або його представника (оригінал для пред'явлення).
Заява фізичної особи про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним можна скачати ТУТ
Заява юридичної особи про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним можна скачати ТУТ
Список документів приблизний і може відрізнятися в залежності від регіону і конкретної ситуації.
Крім основного пакета документів, реєстратор має право запросити додаткові папери для підтвердження відомостей або достовірності наданих документів.
Вас може зацікавити процедура дарування частки квартири
Які документи потрібні щоб прописати новонародженого ТУТ
Підготовка пакету документів
При самостійному заповненні і складанні договору необхідно пам'ятати, що обов'язковою умовою є вказівка всіх даних для ідентифікації ділянки: кадастровий номер, площу, місцезнаходження і т.д.
Договір повинен містити реквізити всіх сторін угоди і дату, документ повинен бути підписаний і завірений печаткою (при необхідності).
Всі додатки, додаткові угоди, протоколи - необхідно прошивати разом з договором або оформляти як самостійні документи з підписами (печатками).
Нюанси оформлення договорів оренди
У ситуації, коли на об'єкт нерухомості відсутні права, оформити землю в оренду можливо тільки після виграшу торгів з продажу прав володіння цією ділянкою.
Власник розташованих на земельній ділянці об'єктів володіє переважним правом і завжди є першим в черзі на викуп права оренди земельної ділянки.
Варіанти рішень реєстратора
Варіантів рішення небагато: це або позитивне рішення, або відмова в реєстрації, або призупинення процедури реєстрації.
У разі відмови надається повідомлення про таку відмову.
Підстави для відмови:
- заяву подано особою, що не володіє таким правом;
- невідповідність документів встановленим вимогам або відсутність будь-яких необхідних паперів;
- на зазначену ділянку вже зареєстровані права;
- земельна ділянка не є врахованими;
- надходження рішення суду про заборону реєстрації прав на заявлений ділянку.
Це основні і найбільш поширені перешкоди для реєстрації.
Процедура реєстрації може бути припинена у випадках, коли справжність документів або достовірність наданих відомостей викликає сумніви у реєстратора (наприклад, при наявності розбіжностей).
При правомірності вимог, для відновлення процесу необхідно представити документи, що підтверджують справжність паперів, наданих раніше.
Терміни розгляду заяви
Послуга надається не пізніше, ніж через 18 календарних днів з дня подачі заяви і надання комплекту документів, що є обов'язковим для надання послуги реєстрації права.
Дії або бездіяльність реєстратора можуть бути оскаржені в досудовому і судовому порядку в наступних випадках:
- порушені терміни реєстрації і надання держпослуги;
- в разі вимоги надання документів, не позначених в нормативно-правових документах Російської Федерації і її суб'єктів;
- відмова в прийомі документів або наданні держпослуг, що суперечить законодавству РФ;
- незаконну вимогу платежів, крім держмита;
- відмова реєстратора в виправленні помилок і друкарських помилок в виданих документах.
Фінансове питання
Сума може бути меншою у випадку подачі документів у електронному вигляді (буде застосовано коефіцієнт 0,7).
При відсутності досвіду реєстрації подібних договорів доцільно буде вдатися до допомоги юристів. в цьому випадку до суми держмита додадуться витрати на послуги фахівців.
Суми можуть відрізнятися, але приблизна вартість послуг приведена нижче:
- первинна консультація з підготовки пакету документів - 1500 рублів. включає в себе консультацію зі збору та комплектності документів, оцінку можливості реєстрації права;
- правова експертиза документів - 3500 руб.;
- правова експертиза з подальшою подачею документів - 6500 руб.
Способи подачі заяви
1. При особистому зверненні:
2. Поштою Росії
За допомогою Пошти Росії, при цьому документи повинні бути нотаріально завірені. бути присутнім опис вкладення.
3. На сайті Росреестра
При наявності електронного підпису - на сайті Росреестра в розділі «Електронні послуги».
Якщо документи направлені за допомогою електронних сервісів, то після їх перевірки необхідно буде надати оригінали.
Звертатися слід в офіси і прийомні тільки за місцем знаходження нерухомого об'єкту незалежно від місця реєстрації сторін договору та їх місцезнаходження.
висновок
Незареєстровані договори, строком від 1 року, не мають юридичної сили.
При відсутності перешкод для реєстрації прав - процедура триватиме щонайменше місяць.
Для того щоб прискорити і спростити процес - пакет документів для перевірки варто подати в електронному вигляді, і лише після схвалення надати оригінали реєстратору.
Для складання договору і проведення експертизи документів доцільним буде звернення в юридичну службу.
Якщо в реєстрації прав відмовлено, держмито поверненню не підлягає.
У разі неправомірної відмови в наданні держпослуги, заявник може оскаржити відмову.
Будьте в курсі свіжих новин в сфері нерухомості, вступайте в наші спільноти в соціальних мережах:
Ви також можете задати питання юристу, але перед цим обов'язково загляньте в нашу рубрику питання і відповіді, можливо, Ви знайдете тут готове рішення своєї проблеми.
Олена Набока
Я рекомендую укладати договір оренди, або на невизначений термін, або на термін менше одного дня від року. Це практично, а юридична сила таких договорів точно така ж, як і будучи зареєстрованою. У договорі важливо, коли виникають права і обов'язки сторін договору, тобто важливий момент виникнення таких прав. У перших двох договорах такий момент виникає відразу після підписання їх сторонами угоди. Такі договори по моменту виникнення прав і обов'язків називаються консесуальними. Договори, які проходять процедуру державної реєстрації, за моментом виникнення прав і обов'язків називаються формальними. За родом професійної діяльності зауважу, що консенсусні договори оренди укладаються частіше, ніж формальні.