Положення законів з цього питання
Досить часто трапляється так, що у організацій і приватних осіб немає необхідних коштів для викупу орендованого об'єкта або ділянки. І тоді укладається договір оренди з подальшим викупом.
Як відбуваються виплати
Виплати по оренді йдуть у вартість оплати подальшого викупу об'єкта. Спочатку дані процедури виробляли тільки підприємці, але останнім часом ми помічаємо тенденцію при якій все частіше такою можливістю користуються приватні особи. Найчастіше це стосується оренди земельних ділянок з наступним викупом.
У законодавчих нормах, конкретно в цивільному кодексі йдеться, що приватна особа або організація, за обопільною згодою можуть вказати в договорі оренди можливість подальшого викупу. Або можна просто укласти додатковий договір. Такою можливістю можуть скористатися всі крім державної влади та осіб представляють її.
Також варто відзначити, що незначні заборгованості або прострочення виплат по оренді не є приводом для розірвання договору і відповідно відмови у викупі приміщення. Дуже спірні ситуації регулюються через суд при розгляді всіх обставин.
Для орендодавців діє закон № 159-ФЗ, який говорить, що:
- Мінімальний безперервний термін оренди приміщення для можливого подальшого викупу повинен становити не менше 2 років.
- Також підприємець повинен здійснити викуп в строго визначений термін. Закони щодо цих термінів часто змінюються. Важливо розглянути закони конкретно даного часу, щоб можливо було скористатися своїм правом.
Також в законодавстві є перелік приміщень, які не можуть бути викуплені при оренді. До них відносяться приміщення, які можуть бути у власності тільки у держави або при владі суб'єктів. Також це лісові, водні ресурси і об'єкти державного значення. Викуп приміщень при оренді є для підприємця або приватника свідомо вигідним і з цієї причини така маса обмежень.
Що з себе являє оренда квартири з подальшим викупом
На сьогоднішній день є величезна кількість способів придбання житла. Найпоширенішими є покупка квартири в новобудові або у вторинному фонді житла. Але також є менш популярний, але при цьому набирає обертів спосіб придбання житла. У нашій країні є можливість оренди житла у держави з подальшим викупом.
Найчастіше використовують два способи придбання житла: перший це договір купівлі-продажу і другий це іпотечний кредит.
Дані способи не всім підходять з тієї причини, що вимагають одноразової виплати великої суми грошей. Ну а оренда квартири буде вигідна обом сторонам за умови дотримання всіх юридичних нюансів.
Все ж цей договір особливо вигідний орендарю. Він звільняється від необхідності оформляти в банку кредит, і при цьому також звільняється від банківських відсотків.
Орендар має право жити в квартирі і отримує на неї всі права, при цьому немає необхідності збору величезної кількості довідок. Він може облаштовувати житло, робити перепланування і ремонт на свій розсуд. І що особливо важливо він може розірвати договір на законних підставах, при цьому обидві сторони не будуть в мінусі.
Якщо говорити про переваги людини здає квартиру в оренду з подальшим викупом. Він ставить ціну на свою нерухомість трохи вище ціни на ринку. Також він застрахований від шахраїв, так як повні права власності орендар отримує лише, коли повністю викупить житло.
Варто нагадати, що оренда житла з подальшим правом викупу є законним правом орендаря, але не як не його обов'язком. Повністю угода буде завершеною тільки тоді, коли орендує людина вступить в права власника. Згідно із законом будь-яка оренда житла може стати орендою з подальшим правом викупу нерухомості.
Як же на практиці працює дана схема
У законодавстві Російської Федерації з цього приводу говориться, що в договір оренди може бути вписані пункти про наступному викуп майна, після закінчення терміну оренди або якщо орендар заздалегідь виплатить обумовлену суму вартості житла.
Це означає, що при складанні договору оренди прописується можливість подальшого викупу квартири, при цьому важливо врахувати такі особливості:
Для того щоб викупити житло необхідно скласти договір оренди і вже після виплати всієї необхідної суми проводиться оформлення договору купівлі-продажу.
Всі нюанси щодо вартості, розміру і частоти платежів регулюються за обопільною згодою орендаря та особи, що здає житло.
Дану процедуру можна розглядати як інвестицію своїх коштів в покупку житла. В даний час існує ряд організацій, які надають можливість оренди житла з подальшим викупом, але термін такої оренди обмежують в 15 років.
Оформляємо оренду квартири з подальшим викупом
Даний договір поки не набув особливої популярності і на те наступні причини:
- Власнику житла набагато вигідніше здавати житло без можливості викупу, так як це непоганий стабільний дохід.
- Вартість даного житла значно вищою за ринкову. Це страхує продавця від збитків через інфляцію.
- У законодавстві на даний момент немає чітких законів, що регулюють дану процедуру.
- На відміну від розстрочки час виплати збільшується, що є мінусом для продавця.
- Житло стає власністю тільки при повній виплаті всієї суми.
- Великим ризиком є нестабільність цін на житло.
З огляду на всі вищевикладені обставини дуже важливо в договорі врахувати всі нюанси. Сам документ являє собою злиття договору купівлі-продажу та договору оренди житла.
У договорі прописуються такі умови:
- Суму виплат по оренді житла, вироблені раз в місяць або через інший зручний проміжок часу.
- Вказується сума при виплаті якої квартира або інше Жиль вважається викупленої, якщо цього не зробити, то договір подальшого викупу буде недійсний відповідно до статті ст.555 ГК РФ.
- Вказується термін внесення орендної плати, прописується число не пізніше якого повинна бути внесена сума щомісячної оренди.
- Прописуються всі умови на яких квартира переходить у власність орендаря.
- Прописується умови догляду за квартирою, вирішується хто буде проводити ремонтні роботи під час оренди житла.
- Визначається хто бере під свою відповідальність витрати з оформлення паперів.
- Прописуються умови щодо інфляції.
Даний договір частково регулюється ст. 624. ст. 554. ст. 555 ГК РФ. Але варто пам'ятати, що цей договір не має повної юридичної сили. Щоб уникнути обману можливо попросити власника прописати вас в квартирі, але він має повне право цього не робити. Цей договір найчастіше вигідний лише одній стороні. Але якщо все як слід продумати, то можливо прийти до спільної згоди.
Можна прописати отримання власником авансу. При продажу квартири третім особам він буде зобов'язаний відшкодувати подвійну суму. Даний договір вельми складний і має масу нюансів і з цієї причини варто звернутися до професійних юристів.
Договір оренди житла з подальшим викупом
У складанні договору найму цілком може впоратися людина без професійної освіти, простудіювавши законодавчих актів і бланки договорів. Але все ж краще для цього звернутися до професіонала. Особливо якщо у вас є сумніви в чесності власника і в тому, що ця квартира може бути вам продана без особливих складнощів.
Завантажити договір оренди житла з подальшим викупом у форматі MS Word.
- Відсутність прямих законів, які регулюватимуть даний процес. Є лише непрямі законодавчі акти, які можна використовувати в цьому питанні, з цієї причини обидві сторони ризикують.
- Ризик падіння або зростання цін на житло. Ця процедура займає багато часу і під час цього процесу можна сильно програти через різких цінових стрибків.
- Орендар ризикує бути обманутим з тієї причини, що такий договір не реєструється.