Портал про нерухомість Move.ru (495) 134-00-05 м Москва, Високовольтний пр, буд.1, стор. 49, офіс 330
Оренда житла з викупом - інструмент не новий, але не отримав поки широкого поширення. Частка подібних пропозицій на ринку Москви і Санкт-Петербурга не перевищує 5%. В інших регіонах вона і того нижче. Однак сьогодні, в не найбільш економічно успішний період, коли платоспроможність населення падає, ринок як ніколи потребує впровадження нових механізмів покупки житла. А все нове - це добре забуте старе.
Що ж являє собою процедура оренди житла з подальшим викупом? Як вона працює? І чи може вона задовольнити потреби всіх учасників ринку?
Зовні процедура слабо відрізняється від звичайного найму житла. В угоді беруть участь 2 або 3 сторони:
Власник - фізична або юридична особа, яка має право власності на житлове приміщення.
Наймач - також фізична або юридична особа, які бажають отримати житлове приміщення власника в користування з правом викупу.
Посередник - агентство нерухомості, ріелтор, які надають супутні проведенню операції послуги.
Наймач сам або через посередника знаходить кілька цікавих йому об'єктів житлової нерухомості. Коли потрібна квартира обрана, між власником і наймачем укладається договір оренди, в якому вказується, що після виплати певної суми право власності переходимо до наймача.
Правові відносини власника і наймача в даному випадку, як і в ситуації стандартного найму житлового приміщення, регулюються Цивільним кодексом Російської Федерації. Закон не забороняє вказувати перехід права власності від однієї сторони до іншої після виплати орендарем всієї суми, зазначеної в договорі, або після закінчення прописаного строку оренди.
Після виплати всієї суми необхідно укласти договір купівлі-продажу, який підтверджує перехід права власного від однієї сторони до іншої.
Мабуть, найбільшим плюсом і мінусом такого виду угод є їх договірна складова. Виходить, що всі умови угоди регулюються домовленостями власника і орендаря-покупця.
З одного боку, учасники подібної угоди самі вирішують, що і як робити. Немає необхідності збирати довідки і документи, немає обмежень по термінах і сумам виплат, а всі можливі проблеми, на кшталт прострочення по платежу, можна вирішити, домовившись між собою.
З іншого боку, відсутність чітко регламентованих норм може призвести до виникнення великої кількості спірних ситуацій.
Як зазначив Микола Сергійович Овчинников, засновник «Федерального бюро викупу житла», щоб тертя сторін не виникало, необхідно обов'язково виконати кілька умов:
«По-перше, обов'язково в договорі або додатку до нього вказати розмір викупної ціни квартири. Якщо підсумкова викупна ціна не вказана, то суд визнає договір неукладеним.
По-друге, складати його необхідно без використання туманних формулювань, які можна витлумачити двояко. Порядок переходу права власності повинен бути чітко регламентований. Інакше, недобросовісна сторона може створити вам великі проблеми ».
Крім того, експерт звернув увагу, що необхідно детально розписати в договорі такі істотні умови, як порядок використання і ремонту житла; страхування цивільної відповідальності; порядок оплати; порядок розірвання; порядок внесення змін; порядок передачі права оренди або продажу іншим особам (дружині, кредитору, родичам та іншим).
Важливо не забувати, що взаємовідносини сторін в угоді з оренди житла з викупом довгострокові. Тому кожен з цих пунктів може стати каменем спотикання на різних часових відрізках. І щоб проблем не виникло важливо заздалегідь все вирішити. Сприятливу роль в угоді зіграє посередник, який допоможе вирішити подібні ситуації полюбовно. Краще договір оренди майна з правом подальшого викупу краще укладати в формі договору купівлі-продажу.
Фактично, щоб купити житло через механізм оренди з подальшим викупом необхідно укласти договір з власником, в термін виплачувати обумовлену суму платежу до повного погашення. І сьогодні, коли житло стає доступним все більш вузькому колу громадян, продавці житла і посередники просто зобов'язані шукати варіанти, здатні зробити його доступнішим. Тому у розвитку оренди з правом викупу хороші перспективи на російському ринку нерухомості.