Оренда - один з найпоширеніших договорів, що укладаються сьогодні. Однак сторонами договору не завжди дотримуються необхідні встановлені законом вимоги і умови. Тому визначити поняття, види і основні принципи договору оренди досить важливо.
Поняття договору оренди і його основні характеристики
Правовідносини, пов'язані з укладенням, виконанням та розірванням договору оренди регулюються Главою 34 Цивільного кодексу РФ (далі - ГК РФ). Окремі види оренди (найму) регулюються законами, іншими кодексами (наприклад, Земельним кодексом щодо оренди земельних ділянок) і підзаконними актами.
Майно в контексті договору оренди розглядається в широкому розумінні. Не може бути передано в оренду тільки майно, виключений з цивільного обороту або майно, обмежене в такому обороті. Перелік таких видом встановлюється законом (до них, наприм
За своєю правовою природою договір може бути як реальним, так і консенсуальних. Тобто право користування майном може переходити до наймача як в момент укладення договору, так і в момент безпосередньої передачі майна йому в користування. Зазначений момент може бути детермінований самими сторонами угоди безпосередньо в тексті договору.
Таким чином, договір оренди є:
- на платній основі;
- консенсуальних чи реальним;
- письмовим (переважно);
- терміновим;
- двостороннім.
Сторони, форма та види договору оренди
Сторонами договору є орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач). Здавати майно в оренду може як його власник, так і інша особа, уповноважена здійснювати подібні дії відповідно до закону. Власник майна має право оформити довіреність на здійснення дій по здачі в найм майна на будь-яку особу. При цьому наймодавцем буде вважатися саме ця особа, а не власник. Також досить широко поширене таке явище, як суборенда. Проміжним наймодавцем в цьому випадку є первинний орендар.
Для того щоб передати майно в оренду особа повинна лише володіти достатньою дієздатністю і необхідними повноваженнями. Такі повноваження можуть бути не тільки у представника по довіреності, а й у представника за законом (наприклад, опікуна неповнолітнього або особи з обмеженою дієздатністю).
Переважною формою укладення договору оренди є письмова. Ст. 609 ЦК України встановлює обов'язковість укладення договору найму в письмовому вигляді тільки в разі, якщо його термін перевищує 1 рік. Крім того, письмова форма обов'язкова у випадку, якщо хоча б однією зі сторін є юридична особа. Договору найму нерухомого майна (в тому числі, і земельних ділянок) підлягають державній реєстрації, яка проводиться уповноваженими органами.
Експерти рекомендують укладати договір оренди в письмовій формі в будь-якому випадку (навіть якщо це прямо не вимагається законом). Пов'язано це з тим, що письмовий договір є певною страховкою для обох сторін угоди від невиконання договору. Крім того, угода, оформлена письмово, може стати доказом у суді в разі виникнення розбіжностей між сторонами. У той же час, факт укладення усної угоди доведеться підтверджувати перед судом шляхом залучення свідків.
До окремих видів договору оренди застосовуються ті ж положення законодавства та вимоги, що і до договору оренди простому. Сьогодні експерти виділяють такі окремі види договору найму:
- прокат;
- оренда транспортних засобів;
- оренди підприємств;
- фінансовий найм (лізинг);
- оренда нерухомого майна;
- договір комерційного найму житла.
Види договору оренди рухомого майна
Першим типом договору оренди рухомого майна, що приходять на розум, є прокат. За договором прокату наймач так само отримує в користування майно. Однак прокат має кілька відмінних характеристик, за якими його можна розпізнати. Отже, характерними рисами договору прокату є наступні:
- наймодавець здійснює здачу майна в оренду на постійній основі як підприємець;
- об'єкт оренди - рухоме майно;
- майно, отримане в оренду, використовується в споживчих цілях (якщо інше не передбачено договором).
Прокат є договором публічним і укладається у письмовій формі. Також його характерною особливістю є термін. Законодавством встановлено максимальний термін в 1 рік для такого типу договорів. У разі якщо наймач бажає розірвати угоду, він повинен повідомити про це в письмовій формі наймодавця за 10 днів.
Договір оренди (фрахтування) транспортного засобу досить часто плутають з договором прокату (в силу практичної поширеності останнього). За договором фрахтування в найм передається транспортний засіб. При цьому сторони можуть узгодити між собою, чи буде орендодавець надавати послуги з транспортування та технічного обслуговування. Таким чином, можна виділити два підвиди договору фрахтування:
- договір оренди транспортного засобу з екіпажем;
- договір оренди транспортного засобу без екіпажу.
Форма такого договору - проста письмова. До договору фрахтування транспортного засобу не застосовуються деякі положення, встановлені для загального договору оренди. Так, не може бути відновлений на невизначений термін договір фрахтування в разі, якщо сторони не прописали конкретний термін договору. Крім того, орендар не має переважного права на укладення договору на новий термін або викуп орендованого майна. В цілому закон встановлює принцип свободи договору, що дозволяє сторонам самостійно детермінувати його умови.
Договір фінансового найму (лізингу) також стоїть осібно від інших договорів оренди. За договором лізингу наймач (лізингоодержувач) приймає в користування майно і зобов'язується вносити за користування ним орендодавцю (лізингодавцю) лізингові платежі. Після внесення всіх лізингових платежів наймач отримує право власності на орендоване майно.
Договір лізингу досить часто плутають ще з одним типом угоди - договором оренди з правом викупу. Різняться ці договори обсягом повноважень орендодавця і орендаря. Крім того, у відносинах між сторонами лізингу також є третій суб'єкт - продавець. Продавцем є особа, що продає орендодавцю предмет лізингу.
Види договору оренди нерухомості
Окремо варто розглядати види договорів оренди нерухомості. До них відносяться:
Якщо до простого договору оренди приміщення застосовуються прості вимоги, що пред'являються до договору оренди в цілому, то до договору оренди земельної ділянки, зважаючи на специфіку його предмета, є окремі правки. Так, його форма - обов'язкова письмова з державною реєстрацією.
Існують окремі вимоги до найму землі в залежності від типу земельної ділянки та його власника. Так, законом встановлена окрема процедура для отримання в оренду землі, що перебуває в муніципальній або державної власності. Особливо жорсткими для договору оренди землі є вимоги щодо чіткого визначення об'єкта оренди. В оренду може бути здано лише ділянку землі, що має кадастровий номер і зареєстрований в установленому законом порядку (незалежно від типу його власника).
Також обов'язковою вимогою при наймі землі є дотримання її цільового призначення. Недотримання цих вимог є повноцінним підставою для дострокового розірвання договору. Орендувати земельну ділянку у приватної особи простіше в процедурному відношенні. Однак оренда муніципальних земель може бути більш вигідною з точки зору цінової політики.
Комерційна оренда житла відрізняється від традиційної суб'єктним складом - суб'єктами договору є приватні підприємці, юридичні особи (виступають як орендарі). Крім того, об'єкт оренди використовується наймачем при комерційної оренди житла не зовсім за її цільовим призначенням - житло використовується з метою ведення комерційної діяльності. Однак норми права, які застосовуються до таких правовідносин практично ідентичні загальним (несуттєві застереження з приводу суб'єктного складу ніяк не впливають на процес укладення, виконання та розірвання договору).
В цілому договір оренди - досить широке поняття. Його висновок детально регламентовано нормами права. Тому знайти зразок такого договору або скласти його самостійно, спираючись на законодавчі норми, не важко будь-якому громадянину.