Кому належить право оренди земельної ділянки та хто може бути орендодавцем? Які права та обов'язки сторін?
Щоб передати свій земельний наділ у користування іншій особі, доцільним буде чітко знати права і обов'язки обох учасників цих правовідносин.
Для власника важливо конкретно розуміти, кому і з дотриманням яких гарантій він передає своє нерухоме майно - землю, а орендарю більш важливо вивчити всі необхідні документи на ділянку, щоб спрогнозувати ступінь своєї свободи в процесі поводження з земельним наділом і враховувати ті обмеження, які встановлені законом і, зокрема, самим власником землі.
Про те, що це таке: «право оренди земельної ділянки» Ви дізнаєтеся в цій статті.
Оренда земельної ділянки: в чому полягає і якими законами регулюється?
Крім ГК, відповідь на питання про це право можна знайти і в Земельному кодексі РФ.
ЗК РФ включає ті права, обов'язки і обмеження, які є у власників і орендарів земельного наділу.
Більша ж частина таких відносин регулюється конкретним договором оренди.
За змістом названих законів можна вивести визначення права оренди земельної ділянки. Отже, право оренди земельної ділянки - це право володіння і користування землею, яке надається на певний час з можливістю його продовження.
Переважне право оренди земельної ділянки
Переважне право на оренду земельної ділянки регулюється статтею 621 ГК РФ. воно дає можливість тимчасового власнику землі, який в цьому користується земельною угіддям, продовжити термін такого користування. Для цього потрібно укласти нову угоду. Власник наділу в цій ситуації обмежений законом у праві вибору нового користувача, так як він зобов'язаний укласти договір оренди на новий термін з уже наявними орендарем.
Важливо: Такий тимчасовий власник землі може претендувати на переважне укладення договору, тільки якщо дотримувався всі умови за попереднім і діяв відповідно до закону.
Може виникнути ситуація, коли власник відмовляє в переважне право на користь нового обличчя. Тоді нинішній орендар земельної ділянки має право через суд вимагати на вибір:
- Перекладу прав і обов'язків за договором з нового орендаря на себе і зобов'язати власника відшкодувати збитки.
- Тільки відшкодування збитків.
Для того, щоб реалізувати це право, орендар повинен письмово повідомити власника про намір укласти договір на новий термін. Повідомлення можна передати або відправити поштою протягом розумного строку, або в термін, про який сторони домовилися в угоді.
Сторони можуть погодити в новому договорі інші умови, ніж в уже укладеному, а можуть укласти такий самий договір на новий термін.
Сторони договору
Право на оренду земельної ділянки мають наступні особи:
- громадяни Російської Федерації;
- іноземці та особи, які не мають громадянства;
- юрособи (у формі АТ, ТОВ, некомерційних організацій, державних і муніципальних підприємств і ін.), а тому числі іноземні або з іноземною участю;
Орендодавцем земельної ділянки може бути:
- фізичні особи, які є власниками цих ділянок.
- юрособи, що володіють цими ділянками. Питанням розпорядження цією нерухомістю може займатися спеціальний орган управління в компанії.
- держоргани і муніципалітети. У їх розпорядженні знаходяться державні та муніципальні землі.
Права учасників угоди
правомочності орендодавця
Права орендодавця земельної ділянки регулюються статтею 619 ЦК РФ і умовами укладеного між сторонами договору.
- Власник землі має право подати позов до суду про дострокове припинення орендних відносин, якщо:
- тимчасовий власник використовує земельну наділ не за тим призначенням і всупереч умовам договору;
- на орендованих угіддях проводяться такі роботи, які суттєво погіршують стан грунту і грунту на ділянці;
- орендар не вносив плату за користування землею понад два рази поспіль.
- Здійснювати операції з орендованою земельною ділянкою (подарувати, продати, передати в якості застави та ін.). Ці дії ніяк не вплинуть на права орендаря, однак земельну ділянку буде під обтяженням для нового власника (заставодержателя).
- Самостійно вирішувати, хто буде орендарем його ділянки.
- На свій розсуд розпоряджатися доходами, які надходять з оренди.
- Може зажадати компенсацію, якщо тимчасовий власник продовжує користуватися земельною ділянкою понад термін, який сторони узгодили в договорі.
- Вимагати повернути майно в тому ж вигляді і стані, в якому було передано в момент досягнення угоди.
Права орендаря земельної ділянки
Права і обов'язки орендаря земельної ділянки прямо вказані в чинному законодавстві РФ. Так наприклад, зазначена особа може передати своє право оренди на земельну ділянку третій особі (ст. 22 ЗК РФ).
Сюди ж законодавець відносить право:
Для того щоб використовувати зазначені вище права орендаря на земельну ділянку, він завжди повинен пам'ятати, що зобов'язаний письмово повідомити власнику про вчинення зазначених дії (але в угоді можна визначити і інший порядок), а також що передача орендних прав буде дійсна до тих пір, поки термін договору оренди земельної ділянки не закінчився.
Крім перерахованих прав орендар земельної ділянки має право:
На що НЕ має право власник землі?
Особа, тимчасово володіє земельною ділянкою, не має права вчиняти щодо нього такі дії:
- продавати;
- оформляти на себе право власності на ділянку;
- виставляти на торги;
- заповідати у спадок;
- дарувати будь-якій третій особі;
- не виконувати заборона, пов'язана з встановленням сервітуту.
Обов'язки сторін
зобов'язання орендодавця
- Передати ділянку, який відповідає цілям, для яких орендар хоче його використовувати і не перешкоджати в цьому новому власнику.
- Передати землю в стані, що відповідає умовам договору по площі угідь і якістю, зазначеним в додатку до договору.
- Передати ділянку, усі речі, а також усією документацією на ділянку.
- Переукласти договір зі спадкоємцем орендаря в разі його смерті (при наявності згоди правонаступника скористатися правом оренди).
- Попередити орендаря про наявність прав третіх осіб на переданий ділянку.
- Після закінчення терміну оренди відшкодувати витрати, повністю або в якійсь частині понесені тимчасовим власником ділянки на освоєння земель і поліпшення якості сільгоспугідь.
- Нести відповідальність за недоліки переданого в оренду майна, які можуть навіть незначно перешкоджати користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору він про них не знав (ст. 612 ЦК України). Якщо ж недоліки заздалегідь обговорені сторонами, то ніякої відповідальності для власника не настане.
Обов'язки орендаря
Закон (наприклад, статті 614. 615. 616 ГК РФ) і договір називає такі обов'язки орендаря земельної ділянки як:
- вносити платежі за користування ділянкою вчасно;
- користуватися землями за призначенням, згідно з умовами укладеного договору;
- містити земельний наділ в хорошому стані, не допускати погіршення його властивостей, а також нести всі необхідні витрати, щоб підтримати його в цьому стані. В законі і договорі можуть бути передбачені й інші умови;
- після закінчення терміну користування земельною ділянкою повернути його власнику в первісному стані, або з внесеними змінами, але такими, що не суперечать документу на землю.
Всі названі в статті права та обов'язки припускають їх безумовне дотримання обома сторонами даних відносин.
При необхідності в договорі можна прописати і додаткові умови, що стосуються особливостей земельного наділу, наявності обтяжень тощо
Сподіваємося, в нашій статті Ви дізналися все необхідне про право оренди землі. Успіхів!