Виселення з іпотечної квартири через заборгованість перед банком - практично неминуча перспектива для тих громадян, хто втратив можливість справно платити по кредиту і не зміг домовитися про мирне вирішення питання з кредитором.
Чому банк має право відібрати житло, куплене в іпотеку, як відбувається процедура примусового виселення, чи можна її уникнути? Відповіді в нашій статті.
Чому можуть виселити?
Іпотека - заставна різновид довгострокового кредитування. У вигляді застави, на який накладається відповідне обтяження, найчастіше виступає саме купується житлоплощу.
Незважаючи на те, що існує два види застави іпотеки - запорука згідно із законом (заставодержатель уповноважений залишити собі спірну нерухомість) і заставу за договором (житло не «прив'язане» до нецільового займу, і його складніше забрати навіть по суду) - на практиці застосовується тільки один , перший. Нерідко при підписанні договору іпотеки оформляється заставна на квартиру - документ, що дає право його власникові розпоряджатися закладеним майном на свій розсуд.
До тих пір, поки борг перед банком не буде повністю погашений, і заставне обтяження не буде відзнято, об'єкт нерухомості юридично належить кредитору. У разі невиконання платником зобов'язань за позикою, кредитна організація може перевести нерухоме майно у власні активи, з метою компенсації витрачених коштів.
Як правило, здійснюється це за рішенням суду, але можуть бути і винятки, якщо подібний стан прописано в кредитному договорі. Забрати квартиру за борг по іпотеці можуть навіть в тому випадку, якщо вона виступає єдиним житлом кредитується, і її співвласниками або особами, прописаними на житлоплощі, є неповнолітні.
поняття заборгованості
При оформленні кредитного договору, як додаток до нього, складається графік погашення позики, де розписані дата, сума щомісячного платежу, нараховані% за наданий кредит. Якщо з яких-небудь причин платник не дотримується зазначеного графіка, у нього накопичується заборгованість по кредиту.
Позичальник повинен сам стежити за дотриманням графіка погашення позики (ФЗ-353). Кредитор може і не нагадувати про необхідність внесення чергового платежу. Хоча в дійсності банки роблять такі кроки для запобігання заборгованості по іпотеці, що робити, в принципі, не зобов'язані за законом.
Якщо допущено прострочення в 1-2 місяці, банк приймає всі заходи, щоб зв'язатися з платником і прояснити ситуацію. На цьому етапі про примусове виселення не може бути й мови. Після ж півроку прострочення по іпотеці, позичальника, як правило, виселяють із займаної житлоплощі, а нерухомість переходить на баланс кредитора.
З яких причин може утворитися заборгованість?
Зрозуміло, що власники квартир, куплених в іпотеку, перестають платити по кредиту в силу погіршення власного фінансового становища. Серед причин, що призводять до такого фіналу, частіше фігурують такі:
хвороба, яка спричинила за собою тотальну або тимчасову втрату працездатності
поява додаткових платіжних зобов'язань (аліменти, компенсація якого-небудь збитку постраждалій стороні та інші)
збільшення процентної ставки по кредиту банком (при наявності такої можливості, прописаної в договорі)
життєві форс-мажори (тюремне ув'язнення, смерть позичальника, інші)
Крім факторів, що відносяться до неплатоспроможності клієнта, дає підстави для утворення заборгованості по іпотеці може і елементарна неуважність, нерозуміння умов договору. Потрібно віддавати собі звіт, що банк не буде розбиратися в причинах прострочень, а ініціює повернення витрачених на покупку нерухомості засобів. Першим його кроком в цьому буде звернення стягнення, а після - позов до суду, за рішенням якого буде здійснено виселення.
Які можна вжити заходів, щоб не втратити житло?
Щоб уникнути виселення, необхідно погасити всю наявну заборгованість по платежах. Якщо сума невелика, знайти кошти буде простіше: реалізуйте цінне майно, займіть у друзів або рідних. Якщо мова йде про значні цифрах, потрібно докласти всіх зусиль, щоб домовитися з банком про вирішення проблеми.
Зазвичай кредитори йдуть назустріч боржникам, оскільки їм теж невигідно їх виселення з іпотечного житла. Відчуження банком заставної квартири за борги по іпотеці і подальша її продаж - це зайві грошові та часові витрати для обох сторін.
Так які ж заходи можуть бути вжиті банком і позичальником з метою стабілізації ситуації з простроченням? Варіантів кілька.
- Реструктуризація боргу: зменшення розміру щомісячного платежу зі збільшенням терміну іпотеки.
- Кредитні канікули: звільнення від необхідності здійснювати регулярні платежі на кілька місяців.
- Зменшення заборгованості: на свій розсуд, банк може списати частину боргу, відсотків за позикою, пені.
- Переуступка прав третім особам зі зменшенням або списанням боргу: за згодою сторін, кредит переходить іншому банку, за умови задоволення інтересів первісного кредитора. Складається новий кредитний договір, з новим графіком платежів.
- Рефінансування: залучення за згодою банку короткостроковій міжбанківської позики для погашення заборгованості або всього обсягу кредиту, на більш вигідних для платника умовах. Також укладається новий договір позики, з новими умовами його погашення.
Звернення банку в суд
Якщо консенсус між банком і боржником не досягнуть, кредитор звертається до суду. Зазвичай, підставою для цього служить відсутність платежів протягом 3 і більше місяців, при цьому заборгованість становить понад 5% вартості нерухомого майна.
Попередньо на ім'я боржника складається звернення стягнення з вимогою повністю погасити кредит або звільнити житлоплощу, виплачувати вартість якої він більше не в змозі.
Рішення суду на користь банку передбачає подальше виселення позичальника і членів його сім'ї зі спірної квартири.
Як відбувається виселення за рішенням суду
Що робити, якщо вас виселяють з квартири за борги по іпотеці. В першу чергу, слід переконатися, що це відбувається на законних підставах - за рішенням суду або згідно з відповідним пунктом в кредитному договорі. Виселити боржника з займаної ним нерухомості можуть як судові пристави, так і сам кредитор. Останній має право зробити це без рішення суду, якщо даний момент відображений в договорі (ФЗ-102, ст. 55).
Керуючись ФЗ-229, в рамках відкритого адміністративного провадження, судовий пристав виселяє боржника і всіх зареєстрованих на житловій площі осіб. Згідно ст.107 цього ж закону, боржник сповіщається про необхідність добровільного звільнення об'єкта протягом 10 днів з дати отримання ним повідомлення.
Ігнорувати цю вимогу немає резону, оскільки виселення все одно станеться при позначенні нових термінів, але вже зі сплатою несвідомим громадянином виконавчого збору. Процедура вимагає присутності понятих і поліції.
Перешкоджати проникненню в квартиру також безглуздо. Пристав наділений повноваженнями залучити до справи співробітників МНС, які, навіть за відсутності «господарів», допоможуть звільнити приміщення від їх особистих речей, домашніх тварин і т.д. Крім того, пристав може організувати транспортування і зберігання майна за рахунок виселяється.
Дещо по-іншому відбувається виселення за борг по іпотеці самим кредитором. Порядок дій обмовляється умовами договору і грунтується на згоді сторін.
У разі відмови з боку позичальника добровільно покинути житло, банк має право примусово виселити боржника в присутності прокурора.
Але частіше в подібних обставинах банки все ж звертаються до суду, щоб уникнути в подальшому оскарження боржником примусового виселення.
Безумовно, втрата житла через неможливість виконати кредитні зобов'язання - вкрай стресова ситуація. Щоб не допустити її виникнення в своєму житті, ретельно зважуйте всі «за» і «проти» перед оформленням іпотеки.
А купивши квартиру із залученням банківських коштів - докладете всіх зусиль, щоб дотримуватися умов кредитора.
