В даний час застосовуються дві системи технічної експлуатації будівель і споруд як сукупність взаємопов'язаних організаційних і технічних заході по встановленню технічного стану будівель і споруд, проведення профілактичних заходів і ремонтів конструкцій і обладнання, що здійснюються в строго встановлені терміни, для забезпечення схоронності та експлуатаційної придатності, попередження передчасного зносу і запобігання аварійних ситуацій:
Обидві системи подібні за змістом і є обов'язковими для всіх міністерств і відомств, які можуть їх доповнювати відповідно до специфіки об'єктів. Таким чином, завдання експлуатації будівель і споруд є комплексом заходів, що забезпечують комфортне і безвідмовне використання їх приміщень, елементів і систем для певних цілей со-гласно їх призначення протягом нормативного терміну служби.
Даний комплекс заходів підрозділяється на технологічну експлуатацію (обслуговування будівель і споруд згідно з їх призначення) і технічну (підтримання їх в справному стані) (рис. 1).
Технологічна експлуатація (обслуговування) конструкцій та інженерних систем передбачає проведення необхідних заходів щодо створення проектних експлуатаційних умов роботи всіх елементів будівель і споруд.
Технічна експлуатація - це комплекс технічних заходів, що забезпечують безвідмовну роботу всіх елементів і систем будівель і споруд протягом нормативного терміну їх служби.
До заходів технічної експлуатації відносяться роботи по забезпеченню нормативних режимів і параметрів, регулювання і доведенні устаткування і систем будівлі та благоустрій території, виявлення з'явилися в них несправностей, усунення в процесі контролю дрібних пошкоджень. Комплекс зазначених заходів охоплює проведення наступних оглядів і ремонтів:
- загальний огляд;
- частковий огляд;
- позачерговий огляд;
- поточний профілактичний ремонт;
- поточний непередбачений ремонт;
- вибірковий і комплексний капітальний ремонти.
Головна мета проведення оглядів і ремонтів в будинках і спорудах - часткове і повне відновлення зносу окремих конструктивних елементів. інженерного обладнання та оздоблення. Вони повинні проводитися періодично в плановому порядку і в строго встановлені терміни.
В процесі проведення оглядів і виявлення дефектів, пошкоджень конструктивних елементів або їх захисних покриттів необхідно встановити головну причину виникнення цих дефектів, усунути її і тільки після цього приступити до виконання ремонтно-відновлювальних робіт.
Із сутності технічної експлуатації випливають такі завдання служби експлуатації:
- по-перше, догляд, тобто постійне підтримування конструкцій і конструктивних елементів в справному стані, дотримання необхідного температурно-вологісного режиму в приміщеннях, своєчасне обслуговування інженерного обладнання та технічних систем;
- по-друге, контроль параметрів, що характеризують експлуатаційну придатність будівель і споруд, що проводиться за допомогою спеціальних приладів та інструментів за затвердженими методиками;
- по-третє, планове проведення оглядів, поточних і капітальних ремонтів будівель та споруд.
Загальний огляд проводиться два рази на рік (навесні та восени). При цьому будівлі та споруди обстежуються в цілому, включаючи конструкції, інженерне обладнання, обробку та елементи зовнішнього благоустрою.
Весняний загальний огляд проводиться після танення снігу. При цьому уточнюються обсяги робіт з капітального ремонту з метою включення їх в план на наступний рік.
Осінній загальний огляд проводиться перед початком опалювального сезону з метою встановлення готовності будівель та споруд до зими і визначення обсягів робіт, які необхідно буде виконати в майбутньому році при поточному ремонті.
Частковий огляд будівель і споруд проводиться при появі деформацій в конструкціях, а також періодично під час експлуатації інженерного обладнання і технічних систем з метою забезпечення їх безперебійної роботи.
Позачерговий огляд будівель і споруд проводиться після стихійних лих (злив, снігопадів, сильних вітрів, ураганів і т.д.). Термін проведення - протягом 1-2 діб після стихійного лиха.
Поточний ремонт полягає в систематичному і своєчасному проведенні робіт по запобіганню частин будівель і споруд, а також обладнання від передчасного зносу і усунення дрібних пошкоджень і несправностей. Головне завдання поточного ремонту - це відновлення захисних покриттів конструкцій і їх елементів, а також усунення дрібних пошкоджень. Роботи з поточного ремонту підрозділяється на планові (профілактичні) і непередбачені.
Плановий поточний ремонт проводиться один раз на 3 роки. У будівлях і спорудах, які знаходяться в поганому стані або підлягають знесенню, поточний ремонт проводиться щорічно з метою забезпечення нормальних умов проживання і роботи в них людей до настання терміну капітального ремонту або знесення.
Необхідність проведення непередбаченого поточного ремонту виявляється в процесі експлуатації будівель і споруд. При цьому виконуються роботи. відстрочка яких може принести значної шкоди безпеці й нормальної експлуатації будівлі або споруди.
Головним завданням капітального ремонту є проведення робіт по заміні та підсилення конструкцій. При цьому проводиться заміна зношених конструкцій і їх елементів на більш міцні, довговічні й економічні, що дозволяє поліпшити експлуатаційні параметри будівель та споруд. Існують два види капітального ремонту: комплексний і вибірковий.
Комплексний капітальний ремонт є основним видом ремонту будівель і споруд та передбачає одночасну заміну зношених конструкції і інженерного обладнання.
Вибірковий капітальний ремонт передбачає повну або часткову заміну або посилення окремих зношених конструкції і елементів інженерного обладнання.