Криза зробила актуальною для Росії проблему стягнення майна громадян, які не в змозі обслуговувати іпотечні кредити. Банкіри дуже неохоче обговорюють цю обоюдогостру для них і клієнтів тему. Проте Банкі.ру вирішили розібратися в тому, як позичальникам і фінансовим установам з мінімальними втратами для себе виходити з такої ситуації.
В кінці минулого року в закон про іпотеку (заставі нерухомості) були прийняті поправки, згідно з якими забороняється позасудове стягнення майна громадян. Ініціатором нововведення стало Мінекономрозвитку. В уряді визнали, і, як вважають прихильники цієї ідеї, небезпідставно, що деякі нечисті на руку банки і колекторські агентства почали б примушувати позичальників продавати своє житло, використовуючи для цього незаконні методи. Вважається, що поправки в закон були прийняті на захист громадян. Противники ініціативи Мінекономрозвитку впевнені, що позасудовий спосіб стягнення дозволив би вирішити проблему відносно швидко.
Зараз у громадян-позичальників залишається два варіанти - самостійний пошук покупця на заставу і судове звернення стягнення. Банкіри зовсім не лукавлять, коли говорять, що звертаються до суду за стягненням лише в самих крайніх випадках. Справа, звичайно, не в їх бажанні захистити клієнтів від судових розглядів, просто продати квартиру з торгів досить проблематично, та й коштувати вона буде дешевше, ніж в разі мирного вирішення ситуації. Крім того, суди тривають кілька місяців, за цей час прострочення по кредиту продовжує зростати, що часто також невигідно банкам.
Оптимальний варіант, за словами фінансистів, - це дострокове погашення кредиту. Клієнт сам знаходить покупця на свою квартиру. Якщо вартість житла більше розміру боргу позичальника, в цьому випадку він не тільки зможе повністю розрахуватися за кредитом, а й отримати частину коштів. Правда, в нинішніх умовах ринку такі історії непоодинокі.
Умови продажу житла з таким обтяженням залежать в першу чергу від уміння ріелтора, впевнений Петелін. «Навряд чи сам позичальник в змозі пояснити всі ризики подібної угоди і як їх уникнути», - пояснює він. Головна проблема, з якою може зіткнутися покупець такої нерухомості, в тому, що житло після реєстрації прав власності так і залишиться в заставі у банку.
Тому в договорі купівлі-продажу має бути чітко прописано, коли і за яких умов банк знімає обтяження. Покупцеві ще до угоди слід поцікавитися, в заставі у якого саме банку знаходиться нерухомість і яку репутацію на ринку має цей фінансовий інститут. Не завадить і самому найняти юриста, а не розраховувати тільки на фахівців з боку продавця і банку.
«Вартість активу залежить багато в чому від того, наскільки сама по собі ця нерухомість якісна, - вважає Петелін. - Іноді різниця в ціні між двома ідентичними квартирами в одному районі (перше житло з обтяженням, інше - без застави) може досягати 20% ».
Ще більше головного болю як позичальникам, так і банку доставляє недобуд (іпотека під будівництво заміської нерухомості або будівництво будинку, в якому куплена квартира). Такий об'єкт на ринку продати практично нереально.
Без суду і слідства
В позасудовому порядку змусити позичальника продати квартиру за ціною, яка його не влаштовує, неможливо. Принаймні - законним чином. При цьому клієнт повинен розуміти, що прострочення його перед банком зростає, шансів на те, що в доступному для огляду майбутньому нерухомість чарівним чином подорожчає, немає, до того ж з погіршенням макроекономічної ситуації число охочих продати своє житло, куплене на кредитні кошти, буде рости. А значить, вартість житла на ринку ще більше знизиться. Іноді позичальники гальмують продаж нерухомості, розраховуючи на поліпшення своїх фінансових можливостей. Однак не завжди у них є на те серйозні підстави.
«Бувають випадки, коли громадяни не погоджуються продавати своє житло, мотивуючи це тим, що занадто багато вже в країні таких ипотечников, а значить, держава не залишить їх у біді і вирішить за них проблеми», - говорить Петелін. За оцінкою віце-президента Асоціації будівельників Росії (АСР) Володимира Пономарьова, в нинішньому році позбутися житла можуть 100-200 тис. Іпотечних позичальників.
Якщо сторони все ж змогли домовитися про ціну нерухомості, то між покупцем, продавцем і банком укладається договір купівлі-продажу, згідно з яким заставу з квартири знімається тільки після того, як кредитна організація отримає гроші (у вигляді безготівкового переказу або забере готівку з осередку).
У тому випадку, якщо грошей, виручених від продажу предмета застави, не вистачає на погашення кредиту, позичальник повинен знайти кошти з інших джерел, щоб остаточно розплатитися з кредитором. Як правило, грошей у боржника немає, а значить, подальші його взаємини з банком залежать від позиції кредитної організації. Вона може піти на реструктуризацію залишку боргу і запропонувати клієнту виплачувати його ще кілька років. По суті це новий кредит, який вже ніяким заставою не забезпечений. Інший варіант - звернення банку до суду за стягненням суми, що залишилася боргу, відсотків і нарахованої пені. Якщо рішення приймається на користь фінансового інституту, то пристави отримують виконавчий лист і приступають до опису майна боржника.
У статті 446 Цивільного процесуального кодексу описано майно, яке не може бути вилучено в ході виконання рішення суду. Зокрема, позичальник залишить за собою нерухомість, якщо для нього це єдине житло (на іпотечні квартири навіть в цьому випадку заборона не поширюється). Крім того, речі повсякденного вжитку (одяг, меблі, продукти харчування) за винятком предметів розкоші пристави також не мають права забирати.
Випадків, коли таким чином вдається домогтися повного погашення кредиту, дуже мало. Як правило, отримати з боржника що-небудь крім предмета застави дуже складно, це займає тривалий час, протягом якого кредит вважається непогашеним, а значить, банк повинен формувати 100-відсотковий резерв на можливі втрати по позиках. Можливість утримувати із зарплати позичальника по 2-3 тис. Рублів на місяць в рахунок погашення позики банк також не приваблює. Тому історія може закінчитися тим, що пристави принесуть в банк акт про неможливість стягнення заборгованості і залишився борг кредитна організація просто спише собі в збиток.
Ніякої офіційної «індульгенції» від банку клієнт не отримує. Більш того, теоретично фінансовий інститут може через кілька місяців або протягом трьох років (згідно зі статтею 21 закону «Про виконавче провадження») знову подати виконавчий лист. Тоді заново порушується виконавче виробництво. Відбувається це в тому випадку, якщо у банку з'явилася інформація про поліпшення фінансового становища позичальника, наприклад зросли його доходи, у нього з'явилося ліквідне майно - машина і т. Д. Якщо таких чудес з боржником не відбувається, то банк, особливо великий, просто залишить клієнта в спокої.
Нерідкі випадки, коли взаємини банку і клієнта переходять в область кримінального права. Це можливо при наявності в діях позичальника складу злочину - якщо, наприклад, при отриманні кредиту були представлені підроблені документи. Іноді після порушення кримінальної справи позичальник дуже швидко знаходить суму, якої бракує.
Якщо по-хорошому домовитися не виходить, то сторони йдуть «за розлученням» в суд. Часто позичальники просто не з'являються на засідання. Юристи вважають таку поведінку в корені неправильним і рекомендують боржникам надавати в суд докази, що позичальник не просто перестав платити, а хотів все залагодити, намагався запропонувати свої варіанти вирішення проблеми. Це може зіграти йому на користь при винесенні судового вердикту.
Як показує практика, підсумок подібних справ багато в чому залежить від суб'єктивної позиції судді. Юрист великого московського банку розповідає, що йому відомий випадок, коли в одному з регіонів суд прийняв рішення відмовити іншій кредитній організації у стягненні, незважаючи на те що позичальнику і його двом неповнолітнім дітям було де жити. Більш того, після продажу закладеної квартири могли залишитися гроші на покупку «одинички». Однак суд, мабуть, як і органи опіки, порахував, що переселення дітей на меншу площу обмежить їх права. У підсумку квартира залишилася за боржником. Втім, такі історії, як кажуть банківські юристи, зустрічаються нечасто. Як правило, судді все ж виступають на стороні позивача.
Розгляди тривають кілька місяців, при винесенні рішення на користь банку призначаються торги, на яких має бути продано заставне майно. Проблема в тому, що суди, встановлюючи для аукціону початкову ціну житла, орієнтуються на ринкову, а не на ліквідаційну вартість майна. Продати таку квартиру за нормальною ціною, як зазначають юристи, просто неможливо. Більш того, торги будуть визнані такими, що відбулися, якщо на аукціоні буде запропонована ціна вище початкової. В результаті випадків, коли таке житло було продано з торгів, дуже мало.
Отримати у власність заставу банк має право за згодою з позичальником, якщо перші торги не відбулися. Після другого невдалого аукціону (на цей раз житло виставляють з 25-процентним дисконтом до первісної ціни) фінансовий інститут в односторонньому порядку може забрати нерухомість.
Набувати майно у власність для банку має сенс тільки в тому випадку, якщо він хоче використовувати його для розвитку інфраструктури, наприклад відкрити в приміщенні офіс. Житлові приміщення для цих цілей, як правило, не підходять. Банкіри відзначають, що возитися з майном боржника для них невигідно ще й тому, що для кредитної організації це додаткові витрати - платити податки, нести витрати по утриманню. Інший варіант - не "вішати» цей актив на баланс банку, а переводити його на дочірню структуру, яка спеціалізується на реалізації закладеного майна.
Рішення про придбання нерухомості кожен банк приймає індивідуально, виходячи з того, наскільки реально в доступному для огляду майбутньому продати цей актив.
Якщо фінансовий інститут відмовляється від застави, то іпотека автоматично припиняється і позичальник залишається власником житла. Його борг перед банком нікуди не зникає: через судових приставів той спробує стягнути кредит за рахунок реалізації іншого майна. Якщо це не виходить, банк просто списує в збиток неповернений борг.
Взяти на баланс приміщення банк може за ціною на 25% нижче початкової вартості, встановленої судом. На цю суму позичальникові знижується розмір його боргу. Далі все знову залежить від позиції банку - або зустріч боржника з судовими приставами, або негласне прощення боргу.
Банкіри відзначають, що кожен випадок вирішення цієї проблеми є індивідуальним. Багато що залежить від суб'єктивного фактора, простіше кажучи від того, наскільки грамотно сам позичальник веде себе по відношенню до кредитної організації.
Наталія РОМАНОВА, Banki.ru
Примусова реалізація нерухомості боржників - найменш ефективний спосіб вирішення проблеми. Вона призводить до колосального росту заборгованості позичальника, до суттєвих фінансових втрат і, що може здатися дивним, до виникнення серйозних збитків не тільки у позичальників, але і у банків-кредиторів (стягувачів заборгованості).
Існує три причини, за якими судовий спосіб звернення стягнення на нерухоме майно боржників призводить до негативних для всіх сторін наслідків. По-перше, тривалість розгляду судовими інстанціями відповідних позовів кредиторів. По-друге, недотримання встановлених законом термінів примусової реалізації нерухомості службами судових приставів і державним органом, наділеним відповідними повноваженнями. Раніше цими питаннями займався РФФД, зараз - Федеральне агентство з управління державним майном (Росмайно).
І третя причина, яка найбільшою мірою проявляє себе в даний час через кризу, - невідповідність розміру початкової ціни продажу нерухомості, на яку звертається стягнення, новим ринковими цінами і реалій, які складаються на ринку.
Розгляд позову про звернення стягнення на заставу в арбітражних судах варіюється від 4 місяців до 1,5 року, а в судах загальної юрисдикції - від півроку до 2 років. Середній же термін виконавчого провадження, в рамках якого здійснюється реалізація нерухомості боржника, становить 8 місяців.
Грунтуючись на нашій юридичній практиці, можна констатувати, що судова процедура звернення стягнення та виконання рішення суду становить 1,2 року. Залишається підрахувати, на скільки зросте заборгованість боржника перед кредитором за цей період часу. Адже згідно зі статтею 3 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)», застава забезпечує вимоги кредитора до позичальника в тому обсязі, який є на момент їх задоволення за рахунок заставленого майна. Тому очевидно, що за цей період часу прострочення виконання боржником обов'язків щодо погашення кредиту розмір неустойки помітно зросте. Але і це ще не все.
Відповідно до закону про виконавче провадження, боржник зобов'язаний додатково сплатити 7% виконавчого збору від суми стягнення, що теж немало. А якщо на нього ще буде покладено обов'язок відшкодувати стягувачеві судові витрати, то загальна сума боргу буде ще більше.
Торкаючись процедури реалізації нерухомості по порушеній судовим приставом виробництва, можу сказати: гарантій того, що нерухомість буде продана з аукціону з надбавкою проти початкової ціни продажу заставленого майна, як за змістом наказано пунктом 2 частини 1 статті 58 закону про іпотеку, просто не існує. Особливо немає підстав сподіватися на це зараз, коли ринок нерухомості в нашій країні знаходиться в стані колапсу.
Сьогодні можна прогнозувати, що торги по примусовому продажу нерухомості виявляться в 99% випадках не відбулися. Адже стартова ціна, за якою вона буде виставлена, виявиться істотно вище нинішніх середньоринкових значень. Відповідно, і перші торги, і повторні (які повинні будуть розпочаті зі зниженням початкової ціни продажу на 15%) будуть визнані такими, що. І ось тут у стягувачів з'являться юридичні підстави (і єдиний для них варіант поведінки) залишити нерухомість боржника за собою за ціною на 25% нижчою за ту, з якої повинні були початися перші торги, і провести залік своїх вимог до боржника. Але при таких обставинах банк-кредитор ризикує сам зазнати збитків. Тому що подібним чином зменшена ціна нерухомості, залишеної стягувачем за собою, може не покрити всіх фінансових зобов'язань боржника перед кредитором.
Такий варіант судового стягнення закладеного нерухомого майна дефолтних позичальників ще більше посилить і без того погіршується стан ринку нерухомості. Банки, до яких вона перейде у власність, будуть прагнути якнайшвидше її реалізувати. Однак продати нерухомість за цінами, за якими вона була залишена банкам, буде неможливо. А якщо врахувати, що близько 20% нерухомості, яка зараз обтяжена заставами, буде в подальшому «викинуто» на ринок, то і без того напівмертвий нині ринок чекає цілковитий крах. Тому при розвитку такої ситуації резонно прогнозувати істотний ціновий обвал. І він, судячи з усього, не за горами.
Є два способи вирішення проблеми. Перший з них полягає в реструктуризації кредитних зобов'язань, а другий (який можна застосовувати до випадків, коли поточний фінансовий стан позичальників і їх фінансово-економічний потенціал не дозволяє реструктуризувати кредит) - термінової реалізації закладеної нерухомості боржників в позасудовому порядку, без звернення до суду.
Реалізація ж закладеного нерухомого майна в рамках виконавчого провадження з виконання рішень судів про звернення стягнення на закладену нерухомість - це шлях до фінансового краху позичальників і до прямих збитків банків-кредиторів, не кажучи вже про тривалу судову тяганину.
Ситуація, яка складається зараз в секторі житлової іпотеки, де частка проблемних кредитів зростає, диктує необхідність зовсім іншого законодавчого рішення, яке б не скасовувало, а навпаки, совершенствовало механізм позасудового звернення стягнення на заставлене нерухоме майно, як найменш витратний і швидкий спосіб погашення кредитів.
Андрій Філатов, керівник Арбітражного центру судового захисту та юридичної сприяння компанії «Бізнес Нерухомість»
Підписуйтесь на телеграм бот Банкі.ру!
@banki_ru_bot