вступ
Продавати квартиру в іпотеку чи ні - це питання кожен власник вирішує самостійно. Мотивація тут може бути різною - від простої економічного підґрунтя до життєвих обставин, коли потрібно терміново розлучитися з майном, що перебуває в заставі у банку. Головне - продати квартиру в іпотеку можна. Не вірте банку або ріелторам, які можуть говорити, що це незаконно або неможливо.
Продати квартиру в іпотеку можливо, це стосується навіть іпотеки Ощадбанку. Далі ви дізнаєтеся як продати квартиру, куплену в іпотеку.
Перш ніж перейти до детального розбору потенційних схем із продажу заставної нерухомості, потрібно зауважити, що в Росії угоди з продажу квартир у заставі банку, що не врегульовані законом в достатній мірі, а тому власник квартири часто стає заручників кредитної організації на 15-20-30 років .
Зараз же позичальник виявляється залежимо від позиції банку і навіть в разі цілковитої негнучкості позиції останнього, не може нічого пред'явити йому, крім як горезвісне «зловживання правом», яке буде практично неможливо довести на практиці в скаргах або навіть в суді. Саме тому з повною впевненістю поточний стан часто можна назвати сучасним «іпотечним рабством». Розберемо ж шляху можливого виходу з цієї ситуації.
Перший варіант
- найпростіший варіант з точки зору банку і однозначно складний з точки зору покупця. При цьому варіанті, хтось повинен погасити борг за іпотечним кредитом за боржника, і тільки після цього банк знімає обтяження з об'єкту нерухомості (будинки, квартири), що робить можливим здійснити операцію купівлі-продажу без ризиків для покупця.
Вся справа в тому, що - це єдиний варіант, передбаченим регламентами Середньо-банку Ощадбанку Росії (Ощадбанк Підмосков'ї підпорядковується саме йому), в той час як Московський Сбербанк Росії має більш гнучкий підхід. Звідси висновок - не беріть іпотеку в Ощадбанку в Підмосков'ї, якщо маєте можливість звернутися до Ощадбанку в Москві. Для інших регіонів теж можуть бути свої особливості.
В цьому випадку варіантів погашення кредиту можна назвати кілька:
- умовити покупця дати авансом викупну суму до угоди з оформленням цього у вигляді взяття попереднього договору купівлі-продажу - ризик покупця величезний, малоймовірно, що ви знайдете такого бажаючого без суттєвої знижки;
- вивернутися самому, наприклад, взяти споживчий кредит для погашення боргу, якщо він незначний по сумі;
- знайти посередника у вигляді ріелторської компанії, яка погасить за вас борг і за відповідну комісію (ймовірно до 5% і до 20% від суми угоди) виступить посередником по угоді з вашим покупцем, взявши на себе всі ризики і спілкування з банком.
Досвідчені ріелтори можуть допомогти також організувати операцію з продажу квартири в іпотеці з материнським капіталом, з продажу квартири, купленої по військовій іпотеці або з продажу частки квартири в іпотеці.
Другий варіант
- продаж квартири з обтяженням через договір продажу іпотечної квартири з подальшим його зняттям після погашення боргу і отримання відповідних документів від банку-кредитора.
Цей варіант однозначно знижує ліквідність квартири, але, тим не менш, він також може бути прийнятний з точки зору обох сторін, особливо якщо в якості посередника виступає нотаріус. а сторони домовляться за ціною.
Спочатку слід зазначити, що з точки зору законодавства про державну реєстрацію угод з нерухомістю, немає ніяких перешкод для реєстрації купівлі-продажу нерухомості, яка знаходиться під обтяженням банку. Відповідно в цьому випадку, новий покупець отримує разом з квартирою все ризики того, що позичальник перестане платити іпотечний кредит, а стягнення банком буде звернено вже на його квартиру.
У зв'язку з цим, є логічне правило для такого роду угод - покупець не повинен отримати відразу всю суму грошей за продаж квартири (різницю між викупної вартість і сумою кредиту), поки кредит не буде погашений, а обтяження з квартири не буде знято в Росреестра.
Додаткові гарантії може дати участь в угоді нотаріуса. В цьому випадку, сторонам рекомендується скористатися його послугами, в тому числі для передачі грошей в погашення кредиту через депозит, а також з урахуванням значного прискорення угоди за його посередництвом.
третій варіант
- заміна позичальника по іпотеці. Фактично це продаж квартири по іпотеці, тільки позичальником виступає новий покупець.
У цьому випадку покупець платить тільки ту частину викупної ціни, яка належить продавцю за межами боргу, а борг банку виплачує у вигляді іпотеки покупцем як новим позичальником.
Такий варіант угоди підійде для тієї ситуації, якщо покупець не має 100% суми на покупку квартири в наявності, а використовує кредитні кошти. У цьому випадку «сам Бог велів», щоб була проведена заміна позичальника, особливо, якщо сума боргу буде приблизно рівноцінною.
Цілком може виявитися, що банк просто не зможе зв'язати дві угоди щодо погашення кредиту та видачу нової іпотеки позичальнику в єдине ціле (не знає як провести тристоронню переуступку боргу), оскільки така історія буде відсутній в його внутрішніх регламентах і документах (що особливо характерно для держбанків - Ощадбанку, ВТБ 24, Газпромбанка і ін.), а значить неможливо буде отримати позитивне рішення кредитного комітету.
четвертий варіант
- найпоширеніший і найбільш реалістичний - це використання в угоді депозитних скриньок банку-кредитора.
В цьому випадку гроші покупця йдуть частково продавцеві, частково - банку для погашення частини кредиту. У загальному вигляді схема виглядає так, що покупець закладає в дві різні осередки суми грошей, відповідні викупної вартості квартири - перша частина піде для банку в погашення кредиту, друга частина - для продавця, але тільки після реєстрації угоди і зняття обтяження.
Після закладки грошей в депозитарний рахунок, маючи гарантії, банк подає в реєстраційну службу документи для зняття застави з квартири, а покупець і продавець - одночасно документи для реєстрації нової угоди. Банк забирає свою частину коштів в погашення кредиту з першої депозитної комірки.
Тільки після реєстрації необременной запорукою квартири на нового покупця, продавець отримує з другої депозитної комірки свою частину коштів.
Дана схема є найбільш поширеною в поточній банківській практиці і широко використовується комерційними банками. Як правило, сама операція з депозитними осередками стає платною і може скласти 0,5-2% від суми угоди.
п'ятий варіант
- альтернативна операція під контролем банку. Фактично це означає продати квартиру, куплену в іпотеку і купити іншу.
До кризи такі операції здійснювалися, як правило, з поліпшенням житлових умов позичальника - позичальники за домовленістю з банком продавали свої квартири і купували більш комфортабельне житло, а розмір їх боргу банку відповідно ставав більше.
Сьогодні з'явилися угоди з зворотною тенденцією, коли позичальник, який потрапив в складну ситуацію, пояснює банку, що поточну квартиру він продає для того, щоб купити собі житло поменше, а отриману доплату пустить на те, щоб погасити свій борг.
Як правило, при такого роду угодах банк може дати згоду на зняття обтяження з поточної закладеної квартири до погашення боргу, при одночасній реєстрації застави на новий об'єкт нерухомості. В цьому випадку, всі учасники альтернативної угоди здають свої договори на реєстрацію в Росреестр одночасно.
Також банк може дати згоду на наступний заставу нерухомості, тобто на повторну іпотеку, якщо сума боргу по іпотеці перед ним невелика в порівнянні з вартістю квартири, тобто заставу квартири явно надлишковий за обсягом. Тоді можна розглянути кредит під заставу в іншому банку.
шостий варіант
- не платити кредит і дочекатися примусового стягнення.
Основний плюс цього підходу - не потрібно нічого робити, все клопоти візьмуть на себе банк-кредитор і служба судових приставів.
Мінусів же набагато більше:
- житло буде продано з торгів, що ні передбачає того, що за нього буде виручено пристойна ціна - торги проводяться в обмежений час і без визначення мети на результат;
- для банку обов'язково лише покрити непогашений кредит з відсотками і орієнтуватися він буде на заставну вартість з Закладний з дисконтом;
- позичальникові доведеться сплатити величезну кількість штрафів, судових витрат і виконавчих зборів від служби судових приставів.